La mauvaise surprise de la #défiscalisation dans l’immobilier (loi Demessine) : baisse du loyer

Michel C. et Beulah H. épouse C. (les époux C.) ont réalisé un investissement immobilier bénéficiant d’avantages fiscaux dans le cadre du dispositif dit Demessine inséré dans la loi de Finances pour 1999 du 30 décembre 1998, destiné à favoriser le développement de zones de revitalisation rurale.

Ils se sont, pour cela, portés acquéreurs auprès de la société Prestigium, promoteur immobilier, par l’intermédiaire de la société de commercialisation IFB France, son mandataire, d’un appartement de type 3 à édifier dans une résidence dénommée « Les demeures du Lac » située à Casteljaloux (Lot et Garonne), par un acte de réservation du 10 octobre 2004 suivi d’un acte authentique de vente en état futur d’achèvement du 26 juillet 2005.

Le prix, de 109’100 EUR, a été financé par un emprunt de 96’802 EUR souscrit auprès de la Caisse fédérale du crédit mutuel de Loire-Atlantique et du Centre Ouest (le Crédit Mutuel de Loire Atlantique) d’une durée de 240 mois remboursable en 12 mensualités de 419,48 EUR suivies de 228 mensualités de 669,14 EUR, souscrit suivant offre de crédit acceptée le 6 décembre 2004.

Les époux C. ont par la suite souscrit un second prêt immobilier auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de Pessac Alouette (le Crédit Mutuel de Pessac) et libéré le premier prêt, suivant offre de crédit acceptée le 30 mai 2009.

L’emprunt a été assuré auprès de la société Suravenir.

En parallèle, par acte du 20 septembre 2004, les époux C. ont donné à bail commercial l’appartement à la société Goelia Gestion pour une durée de neuf ans à compter de la livraison moyennant un loyer annuel de 4 561 EUR.

L’appartement a été livré le 29 juin 2006, le bail commercial a pris effet, et les loyers ont été payés par la société Goelia Gestion aux époux C.

Le 27 juin 2014, la société Goelia Gestion a notifié aux époux C. son intention de résilier le bail aux conditions initiales, en raison de la baisse de rentabilité de l’appartement. Un nouveau bail a été conclu le 12 septembre 2015 et le loyer fixé à 2’410 EUR.

Par actes des 20, 21, 22 et 27 juin 2016, les époux C. ont assigné devant le Tribunal de grande instance d’Agen :

– la société Akerys Promotion venant aux droits de la société Prestigium, aux droits de laquelle vient désormais la SASU Edelis,

– la SASU IFB France,

– le Crédit Mutuel de Loire-Atlantique et le Crédit Mutuel de Pessac,

– la compagnie Suravenir,

en vue d’obtenir la nullité pour dol de la vente et du crédit, et subsidiairement l’indemnisation du préjudice moral et de la perte de chance d’éviter la réalisation d’un investissement défavorable résultant du manquement à leur obligation d’information et de conseil des sociétés IFB et Prestigium.

L’affaire a été portée devant la cour d’appel.

Selon les dispositions de l’article 1116 du Code civil en vigueur à la date des actes litigieux, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé par celui qui l’invoque.

L’article 1304 devenu 1144 du Code civil énonce que le délai de l’action en nullité court, en cas de dol, à compter du jour où il a été découvert.

La caractérisation du dol doit donc être recherchée en premier lieu.

Le dol invoqué par les époux C. porte sur une opération de défiscalisation matérialisée par quatre actes : l’acquisition en état futur d’achèvement de l’appartement, l’emprunt destiné à son financement (les emprunts souscrits auprès du Crédit Mutuel de Pessac se sont substitués à l’emprunt initial ultérieurement), l’adhésion au contrat d’assurance groupe garantissant son remboursement, et le bail commercial.

Cet ensemble de contrats présente la particularité d’entrer dans le champ d’un dispositif législatif énonçant des conditions imposées aux parties par l’Etat, telle l’obligation de louer le bien à un usage touristique durant neuf ans, et repose sur un équilibre dans lequel interviennent les avantages fiscaux consentis par l’Etat dans le but de favoriser le développement touristique de zones rurales.

Ces avantages, exposés dans l’acte de vente, permettent à l’investisseur immobilier de cumuler la récupération de la TVA au taux de 19,60%, une réduction d’impôt de 25% du prix de vente d’un immeuble neuf et de 20% du montant de travaux, pouvant atteindre 50’000 EUR pour un célibataire, et 100’000 EUR pour un couple.

C’est par conséquent au regard de l’opération considérée dans sa globalité que l’existence d’un dol doit être recherchée, le prix de vente et le loyer ne permettant pas de déterminer si le consentement des époux C. a été vicié par dol au moment de son engagement dans une opération qui, au-delà de l’acquisition d’un immeuble et de son exploitation locative, a diminué leurs dettes fiscales envers l’Etat.

Il appartient par conséquent aux époux C., qui supportent la charge de la preuve, de verser aux débats tous éléments permettant de porter une appréciation sur le prix de la vente et du loyer contestés, ainsi que sur le montant effectif des déductions fiscales obtenues.

À cet égard, il est constant que l’opération a accru l’actif de leur patrimoine, qui s’est enrichi de la propriété de l’appartement et du montant des loyers perçus durant neuf années. Au terme du bail, ils ont accepté de signer un nouveau bail, et continuent à percevoir un revenu locatif moindre, mais qui continue néanmoins à accroître leurs richesses.

Le passif de leur patrimoine a également été diminué, puisque le dispositif leur ouvrait droit à récupération de la TVA sur le prix de vente soit, selon les mentions de l’acte une somme de 17’879 EUR, le prix hors taxe s’élevant à 91’221 EUR, et à une réduction d’impôt sur le revenu susceptible d’atteindre 25% du prix de vente soit 22’805 EUR. Le montant cumulé de ces sommes pouvait donc atteindre 45% du prix de vente HT (ou 37% du prix de vente TTC).

Or les époux C. ne produisent aucun justificatif permettant de déterminer le montant effectif des avantages fiscaux dont ils ont bénéficié.

Ils ne démontrent donc pas le dol allégué, ce qui justifie le rejet de leur demande d’annulation de la vente.

L’examen de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action est, par voie de conséquence, dépourvu d’objet.

Les demandes présentées au titre des effets de l’annulation de la vente portant sur les restitutions réciproques et les formalités de publicités doivent être rejetées à défaut d’annulation de l’acte.

La demande de résolution des contrats de prêt consentis par le Crédit Mutuel de Loire Atlantique et le Crédit Mutuel de Pessac doit être rejetée pour le même motif. Il en est de même de la demande de résolution de l’assurance souscrite auprès de la SA Suravenir.


  • Cour d’appel d’Agen, 1re chambre civile, 26 mai 2021, RG n° 18/00801