Action oblique d’un copropriétaire en résiliation d’un bail pour violation du règlement de copropriété

Dans sa version applicable dans cette affaire, l’article 1166 du Code civil indiquait : « Les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne. ». Il est devenu l’article 1341-1, qui énonce : « Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. ».

C’est l’action oblique.

il s’agit d’une défense du patrimoine de son débiteur. Et cette défense vise « tous les droits et actions » de sorte que la créance n’est pas limitée à celles de somme d’argent et le droit à voir respecter la destination de l’immeuble, dont on trouve l’expression dans le règlement de copropriété, en fait partie. La seule exception au jeu de l’action oblique, que vise d’ailleurs expressément le texte, tient aux droits qui sont exclusivement attachés à la personne.

Le 24 octobre 2002, MM. C., T. et Q. L., O. L. et Mme H. L., nus-propriétaires, et M. L., usufruitière, ont donné à bail à la société F. S. un local commercial, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, en vue de son utilisation pour l’activité d’achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes.

Le 10 septembre 2012, se plaignant de nuisances sonores et olfactives, U. P. et Mme G. P., propriétaires d’un lot contigu à ce local, ont assigné M. L., la société F. S., ainsi que le syndicat des copropriétaires, en résiliation du bail et expulsion de la société F. S. et, dans l’attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail.

Réponse de la Cour de cassation

D’une part, aux termes de l’article 1166 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.

En application de ce texte, il est jugé qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 14 nov. 1985, pourvoi n° 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143).

Il est jugé par ailleurs que, le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres (Cass. 3e civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345, Bull. 2000, III, n° 64).

Il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.

D’autre part, ayant retenu que la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 25 juin 2012 autorisant les travaux à réaliser par la société F. S. était, en ce qu’elle visait à l’acceptation des nuisances provoquées par l’activité de cette société, contraire aux stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles chaque copropriétaire devait veiller à ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité des autres occupants et que M. L., informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l’activité de la société F. S., n’avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété, la cour d’appel n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes.

•La cour d’appel a retenu à bon droit que Mme P. et U. P., chacun en sa qualité de copropriétaire, étaient recevables à exercer, en lieu et place de M. L., une action oblique en résiliation de bail à l’encontre de la société F. S. et a légalement justifié sa décision.


  • Cour de cassation, 3e Chambre civile, 8 avril 2021, pourvoi n° 20-18.327, P