Faut-il démolir la construction édifiée en infraction avec les règles du lotissement ?

Jacques est propriétaire depuis le 26 novembre 1968 du lot n° 2 dans un lotissement dénommé […] sur lequel il a fait édifier une maison d’habitation.

Ce lotissement constitué de 7 lots est doté d’un cahier des charges en date du 18 janvier 1967 et d’un règlement de lotissement en date du 18 mai 1967 qui prévoient en particulier que les constructions ne peuvent être édifiées à moins de 4 mètres des lots voisins pour ce qui concerne les marges latérales.

Hubert qui a acquis en 2004 le lot n° 3 du lotissement, jouxtant celui de Jacques, a obtenu le 7 février 2005 un permis de construire un garage puis le 4 octobre 2006 un permis modificatif concernant la toiture et une fenêtre et en 2009, a présenté une demande de permis de construire pour transformer ce garage en maison d’habitation, ce qui lui a d’abord été refusé le 10 février 2010 pour non conformité au règlement du lotissement.

Par courrier du 16 mars 2010, Hubert a sollicité une modification du règlement du lotissement auprès de la commune de Couret, laquelle lui a rappelé le 26 avril 2010 que « la modification doit répondre à un motif d’urbanisme et ne peut avoir pour seul but la régularisation d’une situation irrégulière, la jurisprudence étant constante dans ce sens« .

Par arrêté du 3 février 2011, la commune de Couret a accordé le permis de construire à Hubert.

Par acte d’huissier en date du 16 février 2016, Jacques a fait assigner Hubert devant le Tribunal de grande instance de Saint-Gaudens en démolition de la construction réalisée sur le lot n° 3 et en élagage d’un noyer.

Par jugement du 20 août 2018, cette juridiction a débouté Jacques de l’ensemble de ses demandes, débouté Hubert de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamné Jacques aux dépens.

Pour statuer ainsi elle a considéré qu’aucune violation du cahier des charges n’était démontrée, que la construction était cependant réalisée en violation du règlement du lotissement mais que Jacues ne justifiait pas subir un préjudice personnel à ce titre ; elle a estimé que le noyer, tel qu’il apparaît sur la photographie annexée au constat d’huissier du 4 décembre 2015, était de taille modérée et ne masquait pas, pour l’instant, de façon excessive la vue sur les massifs de sorte que le trouble anormal de voisinage n’était pas caractérisé.

Appel a été interjeté par Jacques.

La demande de démolition de la construction édifiée par un co-loti doit être rejetée. Si cette construction méconnaît le règlement de lotissement, lequel a valeur réglementaire, le co-loti requérant n’établit aucun préjudice personnel en relation directe et certaine avec la distance d’implantation. La construction en litige ne jouxte pas l’immeuble du requérant mais est située à l’arrière, à hauteur du fond de parcelle et la partie de terrain faisant face à la construction litigieuse est plantée d’arbustes entre lesquels est implanté un stock de bois de chauffage et un sapin de fort gabarit. De plus, le mur parallèle à la ligne divisoire est érigé sans aucune vue mais est simplement doté de deux jours de souffrance.

En l’absence de disposition relative aux plantations dans le cahier des charges du lotissement ou le règlement du lotissement, ce sont les dispositions de droit commun de l’article 671 du Code civil qui ont vocation à s’appliquer lesquels sont en l’occurrence respectées. La demande d’élagage ne peut davantage prospérer sur le fondement de la théorie des troubles de voisinage. L’arbre litigieux est planté à plus de 3 mètres de la ligne divisoire et ne présente pas un volume tel qu’il porte atteinte à la vue. Son impact visuel ne peut constituer un trouble réel dans un environnement rural et a fortiori traduire un inconvénient excessif de voisinage.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre, 1re section, 18 janvier 2021, RG n° 18/04329