En raison de manquements graves et répétés du locataire à ses obligations, la résiliation judiciaire du contrat de bail et son expulsion sont justifiées.

Suivant acte sous seing privé en date du 26 mai 2016, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PERPIGNAN MÉDITERRANÉE, ci-après dénommé l’OPH, a donné à bail à monsieur Jérémy B. un logement situé […].

Par courrier en date du 27 juillet 2016, l’OPH a informé monsieur le préfet des Pyrénées-Orientales que Jérémy B., tétraplégique et qui avait pu bénéficier de ce logement dans cette résidence neuve en raison notamment du soutien de l’association des paralysés de France (APF), avait depuis son emménagement un comportement qui troublait le voisinage, ce qui le conduisait, en sa qualité de bailleur, à demander la résiliation du bail. En conclusion de son courrier, l’OPH demandait son soutien au Préfet afin de limiter le temps de la procédure.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 septembre 2016, l’OPH a détaillé à Jérémy B. l’ensemble des troubles réguliers dont il était à l’origine et qui perturbaient la tranquillité de la résidence, ces troubles consistant en des tapages réguliers à la suite de regroupements de jeunes à son domicile, d’escalade par le mur de façade pour accéder à son balcon, de la divagation de son chien croisé boxer, de l’usage de stupéfiants générant des nuisances olfactives pour le voisinage, du stockage de mobiliers divers sur son balcon dégradant l’esthétique de la façade principale et de mauvais entretien et de dégradation de son logement. L’OPH le mettait en demeure de les cesser sans délai et l’informait qu’une procédure d’expulsion était engagée à son encontre.

Par acte d’huissier signifié le 23 mai 2017, l’OPH a assigné Jérémy B. afin de voir prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail les liant.

Le litige a fait l’objet d’un appel

Le locataire est tenu d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination fixée au contrat de bail, c’est-à-dire en respectant la destination des lieux et la tranquillité du voisinage. Le trouble anormal de voisinage peut être caractérisé en l’absence de toute infraction aux règlements et doit être apprécié en fonction de l’environnement dans lequel il se produit, ainsi qu’en fonction de son intensité et de sa durée. Il appartient au juge, en application de son pouvoir souverain, de caractériser en fonction des circonstances de temps et de lieu l’anormalité du trouble invoqué.

En l’espèce, moins de deux mois après l’entrée du locataire dans son logement, par courrier, le syndic a demandé au bailleur que le règlement de copropriété lui soit rappelé en raison de faits anormaux relatés par d’autres occupants de la résidence, faits consistant en la divagation de chien, en la présence de ses visiteurs escaladant la façade ou enjambant le balcon, ou encore en des nuisances sonores. Ce comportement a conduit deux futurs locataires accédant à la propriété à suspendre leur option d’achat car ils estimaient ne plus être en sécurité dans la résidence, leurs courriers faisant état d’un chien vagabondant et urinant dans les parties communes, de personnes faisant usage de cannabis, de visiteurs forçant la porte d’entrée de l’immeuble et la laissant ouverte au moyen d’une pierre.

Enfin, il convient de relever un courrier du bailleur qui fait état d’une absence de respect du règlement de copropriété, notamment du fait de l’entrepôt de divers mobiliers encombrants sur le balcon mais surtout de nombreuses nuisances sonores, diurnes et nocturnes, qui étaient le fait de visiteurs en nombre au domicile du locataire.

Au surplus, le nombre de signataires de la pétition, onze au total, conduit à considérer la réalité des troubles de voisinage dénoncés depuis quatre ans, qui ne peuvent être imputés à une mésentente avec d’autres occupants du bâtiment, comme il peut en exister dans tout habitat collectif, mais bien aux agissements du locataire et des personnes qu’il reçoit, qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage. En conséquence, en raison de manquements graves et répétés du locataire à ses obligations, la résiliation judiciaire du contrat de bail et son expulsion sont justifiées.


  • Cour d’appel de Montpellier, 5e chambre civile, 27 octobre 2020, RG n° 18/04516