Pas d’exonération de la garantie des vices cachés pour le vendeur gérant de société immobilière qui a vendu une maison à ossature bois attaquée par la mérule

Les acquéreurs d’une maison d’habitation, ayant découvert, après la vente conclue le 1er septembre 2006 et réitérée par acte notarié du 1er novembre 2006, que la maison avait, pour partie, une ossature en bois attaquée par la mérule et que d’importants travaux de remise en état non prévus étaient nécessaires, ont, après expertise, assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Ayant retenu qu’il ressortait de l’extrait K bis de la société, dont l’activité était l’achat, la rénovation et la location d’immeubles et de biens immobiliers, que le vendeur en était le gérant depuis le 3 janvier 2005, que cette société était un marchand de biens et un professionnel de l’immobilier, qui avait, concomitamment à la vente litigieuse, rénové un immeuble, que le seul fait que la vente avait été réalisée au titre de la gestion du patrimoine personnel du vendeur, avec l’intervention d’un notaire mandaté par lui, n’était pas suffisant pour écarter la qualité de vendeur professionnel, laquelle n’était pas limitée à celui qui agit dans l’exercice de sa profession mais concernait également le particulier contractant dans un but personnel, la cour d’appel a pu en déduire que celui-ci, en raison de son activité de gérant depuis environ deux ans, devait être considéré comme un professionnel de l’immobilier et ne pouvait pas opposer aux acquéreurs la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés.


  • Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juillet 2016, pourvoi n° 15-16.414

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