Défiscalisation immobilière, acquéreurs trompés, vendeurs en liquidation, notaire déclaré non responsable

M. et Mme P. ont acquis, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, des lots dans un ensemble immobilier dénommé Résidence Laure situé à […] conçus, commercialisés et réalisés par les sociétés du groupe Finaxiome :

  • la promotion au travers de Finaxiome,
  • la commercialisation au travers de Finaxiome Distribution, devenue Finance +, devenue Seven, ou au travers de la société Fiventis,
  • la maîtrise d’oeuvre au travers de Finaxiome Production,
  • la gestion du bien au travers de Pierre et Locatif,
  • le courtier en assurances, Finaxur,
  • outre, les SCCV constituées pour chaque opération.

M. et Mme P. ont ainsi signé un contrat de réservation le 11 avril 2007 prévoyant une livraison pour le 3ème trimestre 2008. Ils ont ensuite acquis par acte de la SCP L.-B. du 28 décembre 2007, le lot A 405 de 40,45 m² et l’emplacement de stationnement n°26 pour un prix de 135 000 euros, pour une livraison finalement prévue au 1er trimestre 2009.

Cette acquisition dans un objectif d’investissement a été financée en totalité par un emprunt contracté auprès de la banque BNP paribas.

Les fonds ont été débloqués jusqu’à la phase achèvement plâtres représentant 121’500 EUR.

Or, le bien n’a été achevé que plusieurs années après la date prévue dans l’acte de vente, la livraison étant intervenue en juin 2014, alors que les acheteurs avaient payé des appels de fonds sur le compte centralisateur de l’opération ouvert auprès de la banque Crédit du Nord.

Entre-temps, les sociétés composant le groupe Finaxiome ont été placées en redressement judiciaire par jugements du tribunal de commerce d’Amiens des 1er juin et 6 juillet 2012, converti en liquidation judiciaire par jugement de la même juridiction du 31 juillet 2012, M F. étant désigné en qualité de liquidateur judiciaire.

M. et Mme P., ainsi que d’autres acquéreurs, ont introduit le 17 septembre 2012, une instance au fond devant le tribunal de grande instance de Paris contre maitre Philippe L., la SCP notariale L.-B., maitre Vincent F. liquidateur de la SCCV Laure, la société Finaxiome, la société Finaxiome Production, le Caisse régionale du crédit mutuel de Normandie Seine, la Caisse d’épargne et de prévoyance de Picardie, le Crédit agricole mutuel de Normandie seine, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile de France, la BNP Paribas personal finance, la BNP Paribas, la Caisse de crédit mutuel d’Arras, le Crédit du Nord, Serenis Vie, la SCP Eric R. et Gilbert D., administrateur de la société Seven, la société Fiventis.

La responsabilité du notaire ayant reçu l’acte de vente en l’état futur d’achèvement n’apparaît pas engagée envers les acquéreurs. S’il est soutenu que le notaire aurait agi dans le cadre d’une collusion frauduleuse avec la société venderesse, il n’est pas justifié de la connaissance qu’aurait eue le notaire des difficultés financières de la venderesse qui allaient empêcher qu’elle n’achève les travaux. Il apparaît au contraire que les difficultés financières de la venderesse sont liées à la crise de l’année 2008, et que le notaire ne pouvait donc connaître avant cet événement des difficultés qui n’étaient pas encore survenues. Quant au prix de vente, le notaire n’avait aucune responsabilité dans sa fixation. En outre, il n’est pas démontré que ce prix ait été manifestement excessif. Les acquéreurs ont par ailleurs été dûment informés par le notaire du report de la livraison du bien et avaient la possibilité de protester, ce qu’aucun n’a fait. De même, aucun élément ne justifie de remettre en cause l’état d’avancement des travaux tel qu’il était décrit dans l’attestation que le notaire a annexée à l’acte de vente. La preuve n’est donc pas rapportée d’une faute du notaire.


  • Cour d’appel de Versailles, 3e chambre, 14 mai 2020, RG n° 19/01266

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