Le propriétaire requérant ne démontre pas l’existence de la servitude de passage qu’il revendique

Suivant acte authentique en date du 23 juillet 2015 passé devant maître J., notaire à L’Isle Jourdain (32), M. Paul de S. C. a vendu à Mme C. et M. S. , dans un ensemble immobilier situé à […] et […], cadastré section C n° 198 et 1002, soumis au régime de la copropriété, le lot n° 8, situé dans les combles du bâtiment unique avec accès indépendant à droite du bâtiment, comprenant un palier, une entrée, un cellier, deux paliers, un dégagement, une chambre avec placard, un séjour, une salle à manger, un dégagement, un placard, un WC, une cuisine, un bureau, un placard et une terrasse solarium, et les 2097/10000èmes des parties communes générales, précision étant faite que les lots numéros 7 et 8 bénéficient d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section C numéro 222, moyennant le prix de 170.000,00 EUR.

Par courrier recommandé en date du 27 février 2016, se prévalant de l’apparition de désordres et de l’impossibilité de régler amiablement le litige, Mme C. et M. S. ont mis en demeure M. de S. C. d’effectuer les travaux de réparation et de procéder au paiement de la réparation d’une fuite d’eau.

Saisi par Mme C. et M. S. suivant exploit d’huissier en date du 4 avril 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a désigné M. T. en qualité d’expert par ordonnance en date du 4 mai 2016. Le rapport d’expertise a été déposé le 30 octobre 2016.

Le 19 janvier 2017, Mme C. et M. S. ont reçu de leur voisin, M. C., sommation interpellative et sommation de cesser les troubles causés sur sa parcelle n° 222 et leur enjoignant de supprimer les constructions bâties et les constructions non bâties de leurs parcelles, de supprimer les alimentations EDF passant sur la parcelle 222, de cesser le passage, l’usage et le stationnement sur la parcelle 222.

Par acte d’huissier en date du 4 mai 2017, Mme C. et M. S. ont fait assigner M. de S. C. devant le tribunal de grande instance de Toulouse suivant procédure à jour fixe afin d’obtenir à titre principal la résolution de la vente.

Par acte d’huissier en date des 24 mai et 8 septembre 2017, M. de S. C. a appelé en cause M. Thierry C. et Mme Elise C.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 28 septembre 2017.

Par jugement en date du 22 novembre 2018, le tribunal a :

  • dit que la clause de non-garantie contenue dans l’acte de vente est inopérante ;
  • dit qu’il existe une servitude de passage sur la parcelle n° 222 appartenant à M. C., et ce au profit de Mme C. et M. S. ;
  • dit qu’en conséquence un vice caché ne peut être retenu à ce titre ;
  • dit qu’un vice caché ne peut pas être retenu au titre du défaut d’étanchéité et des infiltrations d’eau ;
  • avant dire droit, ordonné une expertise technique et commis pour y procéder M. Vincent B. avec mission d’apprécier le titre de propriété de Mme C. et M. S. et celui de M. C., d’en conclure s’il existe un empiétement sur la parcelle n° 222 propriété de M. C., dans l’affirmative, de déterminer la date de réalisation des constructions empiétant sur la parcelle n° 222 et de chiffrer le coût des démolitions des constructions empiétant sur la parcelle n° 222, d’établir s’il existe d’autres accès au bien immobilier appartenant à Mme C. et M. S. et dans la négative de chiffrer le coût de la création d’un nouvel accès.

Pour statuer ainsi, sur la servitude de passage, le tribunal, après avoir rappelé les dispositions de l’article 1319 du Code civil dans sa version applicable au litige, a constaté qu’il résultait du règlement de copropriété que les lots n° 7 et 8 bénéficiaient d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section C numéro 222, et que cette même mention se trouvait également dans l’acte d’acquisition du bien immobilier en date du 23 juillet 2015 correspondant au lot n° 8 de la copropriété, que l’acte d’achat du bien litigieux par M. de S. C. en date du 6 juillet 2004 contenait la mention « l’accès se fait à partir d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section C n° 222 » et qu’une mention similaire figurait sur l’acte de donation du 16 mars 1999 relatif à la maison litigieuse. Il a retenu la réalité de l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle C n° 222, la preuve de cette servitude relevant non seulement du règlement de copropriété mais également de trois actes notariés, actes authentiques faisant foi jusqu’à inscription de faux.

Suivant déclaration d’appel en date du 8 novembre 2019, M. C. a interjeté appel de ce jugement.

Le propriétaire requérant ne démontre pas l’existence de la servitude de passage qu’il revendique. Si l’existence de cette servitude est mentionnée dans plusieurs actes authentiques, force est de constater que le propriétaire du fonds prétendument servant n’est parti à aucune de ces actes. Au demeurant, un acte authentique ne fait foi jusqu’à inscription de faux que des faits que l’officier public y a énoncés comme les ayant accomplis lui-même ou comme s’étant passés dans l’exercice de ses fonctions, ce qui n’est pas le cas en ce qui concerne le rappel de servitudes dans un acte. Par ailleurs, l’expertise n’a pas permis de retrouver l’acte constitutif de la servitude invoquée. Enfin le requérant ne peut se prévaloir de son acquisition par prescription s’agissant d’une servitude discontinue qui ne peut s’établir que par titre, et il ne peut davantage invoquer l’état d’enclave de son fonds dans la mesure où son origine est volontaire.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre, 1re section, 18 janvier 2021, RG  n° 19/04833