La surface réelle du terrain vendu sous compromis est moindre d’un tiers. Responsabilité de l’agent immobilier.

Par acte authentique signé le 7 avril 2017, reçu par maître Frédéric H., notaire à Wittelsheim (68), M. Z. et Mme M. ont acquis une maison d’habitation sur un terrain d’une superficie de 6 ares et 81 centiares, à Richwiller, au prix de 300’000 EUR (dont 31’000 EUR pour les meubles), soit 330’318,52 EUR en incluant les frais.

Cet acte authentique avait été précédé d’un compromis de vente du 2 novembre 2016, établi par la SARL Sodim, agence immobilière, qui mentionnait que la surface du terrain était d’« environ 10 ares » et celle de la maison d’environ 140 m².

M. Z. et Mme M. ont saisi le Tribunal de grande instance de Colmar d’une demande d’indemnisation dirigée contre Me H. et contre la SARL Sodim.

Par jugement du 25 avril 2019, le tribunal de grande instance de Colmar a rejeté l’ensemble des demandes dirigées contre Me H., tout en jugeant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en sa faveur.

Il a en revanche condamné la SARL Sodim à payer à M. Z. et à Mme M. la somme de 10’000 EUR à titre de dommages intérêts ainsi que celle de 1 800 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, rejetant toutes autres prétentions.

Il a partagé les dépens par moitié entre d’une part M. Z. et Mme M. et d’autre part la SARL Sodim.

M. Z. et Mme M. ont interjeté appel de ce jugement par déclaration datée du 14 juin 2019.

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L’agent immobilier se doit de solliciter et transcrire des informations précises et exactes sur la surface du bien cédé qui est une de ses caractéristiques essentielles, dans le compromis de vente auquel il prête son concours. En l’occurrence, il s’avère que la surface réelle du terrain est moindre d’un tiers. Si la surface est mentionnée comme approximative, cette différence ne peut être tenue pour admissible. L’agent a donc manqué à ses obligations. Le manquement de l’agent immobilier a fait perdre à l’acquéreur une chance de renégocier le prix. La découverte tardive de la réalité de la surface du bien, lors du rendez-vous chez le notaire aux fins de signature de l’acte, a placé l’acquéreur dans une situation difficile à cet égard, alors qu’il lui aurait été plus facile de négocier une diminution du prix sollicité par le vendeur lors de la signature du compromis de vente, vente pour laquelle il avait réalisé toutes les démarches, notamment l’obtention d’un crédit, et avait la jouissance anticipée du bien. Compte tenu de l’importance de la différence de surface, le succès de la négociation d’un prix inférieur est important. La perte de chance peut donc être évaluée à un tiers de la différence de valeur du terrain en raison de sa moindre surface, soit 12’000 EUR.

Aucune faute ne peut être reprochée au notaire qui a bien mentionné dans son acte la surface réelle du terrain, peu important que la surface mentionnée par le compromis rédigé par l’agent immobilier soit erronée. C’est en vain que l’acquéreur impute à faute au notaire le fait de ne pas avoir laissé un délai de réflexion après la lecture de l’acte, au cours de laquelle il a pris conscience des exactes dimensions du terrain et de la surface habitable, alors que le vendeur et l’agent immobilier attestent du contraire. Il en est d’autant plus ainsi que le notaire ne dispose pas d’un pouvoir de police l’autorisant à refuser d’instrumenter ou à imposer un report de la signature d’un acte. Aucun manquement du notaire à ses obligations d’information et de conseil ne peut être retenu.


  • Cour d’appel de Colmar, 2e chambre civile, 14 janvier 2021, RG n° 19/02767

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