Le notaire a manqué à son devoir de conseil lors de la passation de l’acte de vente de l’immeuble. Il lui appartenait de conseiller au vendeur de différer la passation de l’acte jusqu’au versement effectif du prix

Après compromis de vente du 10 juin 2013, passé avec le concours de la société S. services, selon lequel l’acquéreur avait déclaré ne pas avoir recours à un prêt, les époux W. ont vendu à M. R., par acte authentique dressé le 12 septembre 2013 par maître T., notaire à Mutzig, un immeuble à Colmar moyennant le prix de 1.005.000 EUR, payable dans un délai de sept jours, avec transfert de propriété immédiat.

Le prix n’ayant pas été payé, les vendeurs ont, après avoir fait délivrer, le 26 octobre 2013, un commandement de payer visant la clause résolutoire, prévue à l’acte à défaut de paiement, fait assigner à jour fixe l’acquéreur, le 27 décembre 2013, devant le tribunal de grande instance de Colmar, qui, par jugement définitif du 13 mars 2014, a constaté la résolution de plein droit de la vente et condamné M. R. à payer aux époux W. la somme de 100.500 EUR au titre de la clause pénale.

Les époux W. ont repris possession de leur immeuble le 30 avril 2014, par l’intermédiaire d’un huissier auquel M. R. a remis les clés, mais n’ont pu recouvrer la somme de 100.500 EUR, l’huissier mandaté ayant délivré un certificat d’irrecouvrabilité le 3 novembre 2014. Ils ont revendu leur bien le 3 septembre 2014 pour 750.000 EUR, après signature d’un avant-contrat sous-seing privé le 11 juillet 2014.

C’est dans ces conditions qu’ils ont fait assigner l’agence immobilière et le notaire, par actes déposés au greffe le 5 octobre 2015, devant le tribunal de grande instance de Colmar, en responsabilité, pour obtenir leur condamnation, in solidum, à leur payer la somme de 391.837,07 EUR, outre 10.000 EUR à chacun au titre de leur préjudice moral.

Appel a été relevé du jugement de première instance.

L’agent immobilier n’a commis aucune faute dans la vérification de la solvabilité du candidat acquéreur d’un immeuble. En effet, le candidat acquéreur lui a remis une attestation d’une banque suisse attestant de l’approvisionnement régulier du compte et du montant du solde. S’il s’avère que le numéro de compte indiqué ne correspondait pas à un numéro de compte IBAN suisse, que le code banque n’était pas celui de la banque désignée et que les coordonnées téléphoniques n’étaient pas celles de l’agence visée, ces erreurs n’étaient pas manifestes à la lecture de l’attestation, laquelle présentait une apparence de sincérité. Il ne peut donc être imputé à faute à l’agent de ne pas avoir vérifié les informations qui y étaient contenues et de s’être contenté de cette garantie apparente de solvabilité de l’acquéreur, ni de ne pas avoir vérifié sa situation professionnelle et le montant de ses revenus. En outre, le mandant a confié à l’agent un second mandat de vente, ce qui manifestait sa confiance en l’agent en dépit de la défaillance du premier candidat acquéreur présenté.

Le notaire a manqué à son devoir de conseil lors de la passation de l’acte de vente de l’immeuble. Il lui appartenait, en l’absence de versement du prix entre ses mains avant la signature de l’acte, de conseiller au vendeur de différer la passation de l’acte jusqu’au versement effectif du prix, d’autant que la totalité du prix, de plus d’un million d’euros, était payable sans recours à un prêt. Il en est d’autant plus ainsi que le notaire disposait du compromis depuis près de 3 mois, mais n’a procédé à l’appel des fonds que 8 jours avant la vente alors qu’il est resté sans nouvelle du candidat acquéreur avant la date de signature. Le notaire n’avait donc aucune garantie sur la solvabilité de l’acquéreur. Le fait que le vendeur soit domicilié en Belgique ne faisait pas obstacle au report de la signature, puisqu’il était loisible au vendeur, pour éviter un nouveau déplacement, de donner procuration à un clerc de l’étude. D’ailleurs, l’inconvénient de cette formalité est sans commune mesure avec le risque pris en passant l’acte sans garantie de paiement du prix. Si le préjudice du vendeur doit s’analyser une perte de chance, celle-ci s’avère élevée puisque l’absence de garantie de solvabilité aurait certainement conduit le vendeur à différer la signature. La perte de chance peut être évaluée à 95 %. Or, la nécessité de délivrer un commandement visant la clause résolutoire, d’obtenir un jugement et de récupérer les clés de l’immeuble, a retardé d’autant la revente du bien.

Compte tenu de la date de délivrance du commandement et de l’expulsion, il convient d’allouer au vendeur une somme de 12.000 EUR en réparation du trouble de jouissance. Il convient également d’indemniser le vendeur des frais de procédure engagés à hauteur de 6.500 EUR. Le vendeur a également subi un préjudice moral lié aux difficultés éprouvées pour récupérer la propriété et la possession de son bien afin de pouvoir le remettre en vente. Il convient d’allouer à ce titre une somme de 5.000 EUR pour chacun des époux vendeurs.

En revanche, le vendeur ne démontre pas qu’il aurait pu revendre le bien plus cher en l’absence de production d’un avis de valeur. Dans la mesure où le vendeur avait déjà libéré les lieux, il ne peut mettre en compte des frais de garde meubles et de location d’un logement sans lien de causalité avec la faute du notaire. Compte tenu du temps de passation d’un nouvel acte de vente, il ne peut davantage prétendre qu’il n’aurait pas eu à acquitter la taxe foncière.

Enfin, l’irrecouvrabilité de la clause pénale prévue par le compromis n’est pas non plus en lien avec la faute du notaire, puisqu’à défaut de signature de l’acte, elle n’aurait pas trouvé matière à s’appliquer.


  • Cour d’appel de Colmar, 2e chambre civile, section A, 24 janvier 2020, RG n° 18/05013