La maison vendue est inondable. Notaire et expert sont responsables et condamnés

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2013, Bernard L. et Anne-Marie B. de C. son épouse, ont vendu à Delphine D. et Nicolas V. une maison à usage d’habitation avec garage séparé et terrain autour située […], cadastrée section ZL n° 43, et ce pour un prix de 170 000 Euros.

Il a été stipulé que le transfert de propriété serait différé à la réitération de l’acte authentique à établir par maître Laurent M., notaire à Cenon, ayant également participé à la rédaction de l’acte sous seing privé.

La SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest (Seso) a été chargée, par le notaire, de procéder aux diagnostics légaux et, notamment, à la recherche d’un état des risques naturels et technologiques dont le résultat a ainsi été mentionné à l’acte sous seing privé.

L’erreur par les acquéreurs sur le niveau de risque d’inondation d’un immeuble à usage d’habitation est une erreur sur les qualités substantielles du bien entraînant l’annulation du contrat de vente. En l’absence d’une preuve de la connaissance par les vendeurs de la véritable situation de l’immeuble, ou d’un mensonge de leur part sur le caractère particulièrement inondable du bien, l’annulation de la vente ne peut être fondée sur le dol. N’ayant commis aucune faute, les vendeurs ne peuvent être tenus à des dommages et intérêts.

La responsabilité du notaire et de la société d’expertise chargée de procéder à la recherche d’un état des risques doit être engagée et retenue dans la mesure où des fautes ont été commises entraînant l’erreur sur la localisation du bien et le niveau de risque d’inondation. En conséquence, ils contribueront à la dette à hauteur de moitié pour chacun. Les frais de courtage, de gardiennage d’un cheval et des travaux engagés sur l’immeuble doivent être mis à la charge du notaire, s’agissant de préjudices en lien avec l’annulation de la vente. La crainte par les acquéreurs, après la vente, de subir une inondation, constitue un préjudice moral ouvrant droit à réparation.

Cependant, la nullité de la vente ouvre droit à restitution des droits de mutation et entraîne l’annulation des contrats de prêts sans aucun frais, de sorte que les fautifs ne peuvent être tenus de rembourser les frais notariés et les pénalités de remboursement de l’emprunt. Le vendeur ne peut demander l’allocation de dommages et intérêts compensatoires dans la mesure où son consentement à l’acte n’a pas été vicié et que l’annulation de la vente ne constitue pas un préjudice indemnisable en raison de la reprise du bien par le vendeur.


  • Cour d’appel d’Agen, 1re chambre civile, 7 avril 2021, RG n° 18/01093

2 commentaires

  1. comment faire payer un notaire du solde des ventes de maisons de mon père, il me doit plus de 4000e
    il ne repond a aucun courrier, ni la chambre des notaires, dont des notaires de son etude fait parti

    • Bonjour. Vous devrez, par lettre recommandée avec accusé de réception, faire sommation au notaire de vous remettre la somme vous appartenant dans un très court délai; Vous devrez dans cette lettre déclarer au notaire qu’à défaut d’avoir satisfaction, vous saisirez la Caisse régionale de garantie des notaires; Si vous n’avez pas satisfaction, je vous dirai comment saisir la Caisse de garantie. Cordialement. Pierre Redoutey

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