Le notaire est redevable d’un devoir de conseil qui lui impose d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il a rédigé. Il doit effectuer toutes les investigations complémentaires nécessaires à la sécurité juridique et notamment vérifier la situation du bien vendu au regard de la législation sur la construction, l’habitation et l’urbanisme

Le notaire est redevable d’un devoir de conseil qui lui impose d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il a rédigé.

Pour remplir cette obligation d’efficacité, il doit effectuer toutes les investigations complémentaires nécessaires à la sécurité juridique et notamment vérifier la situation du bien vendu au regard de la législation sur la construction, l’habitation et l’urbanisme.

Il est tenu d’éclairer l’acquéreur sur la portée, les effets et les risques, eu égard au but poursuivi par celui-ci.

Il ressort des productions, et notamment des termes du courrier explicatif du directeur départemental des territoires de la préfecture de la Charente maritime du 22 novembre 2016, que l’acte authentique dressé le 18 avril 2012 par maître Jean-Christophe L. pour constater la vente par Brigitte M. à la SCI DBD des lots n°217 et 242 du bâtiment C3 de l’immeuble en copropriété dénommé ‘Les Rives du Lac’ sis […], porte sur un bien objet d’un conventionnement établi le 15 janvier 1999 conformément à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation entre l’État et la SCI Les Rives du Lac qui l’avait fait construire, en vertu duquel celle-ci s’était engagée en contrepartie d’avantages liés au financement de ce type de constructions, à ne vendre les logements qu’à des acquéreurs qui s’engageaient à les louer, avec un loyer plafonné, à des personnes ne dépassant pas un certain niveau de ressources.

En vertu de l’article L.353-4 du Code de la construction et de l’urbanisme, en cas de mutation – gratuite comme onéreuse – cette convention est légalement transférée de plein droit au nouveau propriétaire et ce pendant toute la durée de sa validité, qui expire, en l’occurrence, au 30 juin 2024.

Cette convention a été enregistrée au service de la publicité foncière.

Elle constitue une charge réelle sur l’immeuble, qui impacte tant le fructus que l’abusus de ce bien de rapport, puisque le plafonnement du loyer limite la liberté du propriétaire d’en fixer le montant, et que cette limitation dévalue nécessairement le bien par comparaison avec un bien strictement identique mais non soumis à ce régime de conventionnement et donc d’un meilleur rapport.

L’acte dressé par maître L. n’informait pas la SCI DBD qu’elle acquérait un bien soumis à cette charge, puisque la mention qu’il contient à ce sujet, telle que reproduite plus haut, et tirée de l’acte constatant la vente par le propriétaire initial, accréditait l’existence d’un déconventionnement intervenu à cette occasion, le fait qu’il y soit visé au mode du futur ne retirant rien au constat qu’il y était présenté comme certes encore à intervenir, mais de façon assurée, ce qui était propre à persuader la SCI en 2012 que les choses avaient été ainsi faites comme prévu en 1999.

Plutôt que de reproduire servilement en 2012 une mention de 1999 qui n’avait aucun d’intérêt pour l’acheteur, soit que le déconventionnement annoncé en 1999 fût réellement intervenu auquel cas il n’était d’aucune utilité de le relater, soit qu’il ne le fût pas, auquel cas c’est la persistance du conventionnement qu’il convenait alors de mentionner, il incombait évidemment au notaire instrumentaire, tenu d’éclairer l’acquéreur sur la portée, les effets et les risques, eu égard au but poursuivi par celui-ci soit la location du bien, de s’assurer du sort de la convention, ce qui était aisé au moyen d’une consultation du service de la publicité foncière et, en tant que de besoin, du service dédié au logement à la préfecture.

Il est inopérant, pour maître L., de faire plaider qu’il n’y aurait plus eu place pour son devoir de conseil car il ne serait intervenu que pour conférer la force authentique à un accord déjà parfait exprimé dans le compromis de vente, alors qu’il est de jurisprudence établie depuis des décennies que le notaire, tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il a rédigé, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties (cf Cass. Civ. 1ère 03.10.1973 P n°72-12267 – 28.04.2011 P n° 10-14809).

Il est tout aussi inopérant, pour le notaire, de prétendre que la SCI DBD devrait rechercher la responsabilité de sa propre venderesse Mme M., alors qu’il ne l’a pas attraite dans la cause, que rien ne prouve qu’elle savait que le bien était toujours conventionné, et qu’en toute hypothèse, le devoir de conseil du notaire était le même.

Le premier juge a ainsi pertinemment retenu que la SCP de notaires associés R.-C.-L.-R.-L.-D., dont maître L. est membre, a engagé sa responsabilité pour ce manquement à son devoir de conseil.

Le préjudice en lien direct de causalité avec ce manquement n’est, pour la SCI DBD.

-ni, comme elle le soutient, constitué par une perte de loyers, puisqu’il ressort des pièces qu’elle s’est décidée à produire en cause d’appel, confirmées par la réponse de son conseil à l’audience sur interrogation explicite de la cour à cette question de fait, qu’elle a loué son bien sans appliquer de conventionnement, de sorte qu’elle a pleinement perçu les fruits qu’elle pouvait escompter en acquérant ce bien, sans qu’il soit démontré ni même soutenu qu’elle s’exposerait à une restitution ou pénalité à ce titre

-ni, comme elle le prétend aussi, constitué des frais d’acte, de commission d’agence et d’intérêts bancaires, puisque ceux-ci ont eu pour contrepartie l’acquisition effective de la propriété d’un bien de rapport qui lui a procuré les fruits attendus

-mais la perte de chance – en n’ayant pas acheté ou en achetant moins cher – de ne pas supporter la moins-value du bien, qui a été revendu 50.000 EUR de moins que ce qu’il avait été acheté – et non pas 60.000 comme soutenu en omettant l’incidence du prix du mobilier – et ce, assurément du fait de l’incidence du conventionnement sur sa rentabilité locative, ainsi que le prouvent le désistement du premier acheteur, et l’attestation établie par le second (cf pièces n°12 et 13 de l’appelant).

Les éléments de la cause persuadant que la chance ainsi perdue est importante, ce préjudice sera évalué à 40.000 EUR.

La SCP de notaires sera ainsi condamnée au paiement de cette somme, par infirmation du jugement déféré.

Elle supportera les dépens d’appel et versera une indemnité de procédure à la SCI DBD.


  • Cour d’appel de Poitiers, 1re chambre civile, 25 Mai 2021 – n° 19/02137