Responsabilité du #notaire de la Ville d’Epinal qui fait un acte inutile : vente d’une parcelle du domaine public

L’obligation de conseil du notaire est un devoir absolu

Maître Jean-Pierre G., notaire, appelant, fait valoir qu’il n’a pas commis de faute en ne relevant pas l’appartenance de la parcelle BC 115 au domaine public puisqu’il estime que cet état n’était pas évident lors de la vente et que tant l’administration des douanes que la préfecture des Vosges ont validé le projet de cession sans en faire référence ; il précise, en outre, que la commune d’Épinal qui a débuté les négociations de cession en 2008, n’a soulevé cette difficulté que le 20 septembre 2011, ce qui témoigne de la complexité de cette reconnaissance.En réplique, la SARL Saint-Michel, intimée, allègue qu’il appartenait au notaire de vérifier que la parcelle BC 115 qui comportait l’ancien stade Saint-Michel, ne relevait pas de la domanialité publique et de relever l’absence de déclassement de ce bien du domaine public avant l’autorisation de cession donnée par le conseil municipal le 7 février 2008, sous peine de rendre l’acte de vente nul comme l’ont relevé les juges de première instance ; elle précise que la présence du stade affecté au service public des sports a été tout de suite décelée par les notaires parisiens des crédits bailleurs intervenant lors de l’achat de ces parcelles à la société intimée, contrairement à maître Jean-Pierre G., alors notaire de la ville d’Épinal, ce qui est fautif.

Il résulte de l’interprétation de l’article 1382 du Code civil en sa version applicable aux faits de l’espèce, que le notaire est tenu, dans le cadre de ses obligations générales qui incombent au rédacteur d’un acte, d’accomplir toutes les diligences nécessaires afin d’être en mesure d’informer les parties sur son efficacité juridique, ce qui inclut toute recherche relative à la situation des biens et, plus particulièrement, de vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu.

En l’espèce, l’acte de vente du 1er mars 2011 mentionne que les parcelles, objet de la vente, comprenaient un bâtiment construit en dur, ouverture bac-acier sur un niveau d’une surface au sol de 180 m² à usage de vestiaires et de sanitaires et de trois parcelles contiguës formant l’emprise du stade de football Saint-Michel, qu’il est indiqué que cet ouvrage n’avait pas une destination d’habitation ; ces terrains appartenaient à la ville d’Épinal, collectivité territoriale, personne morale de droit public qui les avaient affectés en raison de l’aménagement du stade au service public des sports et loisirs durant la période de 1975-2006, comme elle le confirme dans un courrier du 20 septembre 2011 ; ces éléments devaient ainsi conduire le notaire à procéder à toutes les vérifications utiles quant à la qualification de ces terrains et à vérifier leur déclassement du domaine public.

En outre, maître Jean-Pierre G. estime qu’il ne pouvait déceler l’erreur commise par la commune puisque la délibération du 7 février 2008 autorisant la cession des parcelles en cause ne faisait pas mention d’un déclassement de la parcelle BC 115 du domaine public et qu’il n’a pas l’obligation de vérifier la légalité d’un acte administratif.

À ce titre, il convient de préciser s’il n’appartient effectivement pas au notaire de vérifier la légalité d’un acte administratif, la délibération du 7 février 2008 de la commune d’Épinal n’avait que pour seul objet la cession des parcelles ne le dispensait pas d’effectuer ses propres obligations ; en application de l’article L. 2141-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, le déclassement d’un bien du domaine public doit relever expressément d’un acte administratif ; or, en l’espèce, maître Jean-Pierre G., sans qu’il ait eu à porter une appréciation sur la délibération précitée, n’a pas vérifié l’existence d’un acte de déclassement de la parcelle BC 115.

Par conséquent, en ne procédant pas à cette vérification, maître Jean-Pierre G. a manqué à son obligation de conseil, devoir absolu dont l’intervention d’autres professionnels du droit ou du chiffre ne saurait éluder, ce qui inclut également que les contrôles réalisés par le service des domaines ou de la Préfecture des Vosges n’emportent aucune incidence sur l’appréciation du comportement fautif du notaire, en effet, la faute ne peut être excusée par les méprises des autres protagonistes de l’administration.


  • Cour d’appel de Nancy, 1re chambre civile, 27 janvier 2020, RG n° 18/01147