L’acquéreur, privé du droit d’agir en garantie des vices cachés par une clause sournoise de l’acte notarié, peut agir sur un autre fondement

Pour échapper au bref délai alors imposé par l’article 1648 du Code civil pour agir en garantie sur le fondement des vices cachés, les acquéreurs ont parfois agi en nullité du contrat sur le fondement de l’erreur sur la substance, ce qui leur permettait de bénéficier de la prescription de 5 ans prévue pour les nullités relatives. Après de nombreuses hésitations, la jurisprudence a adopté une conception unitaire qui empêche le concours d’action (Cass. 1re civ., 14 mai 1996, n° 94-13.921). Par un arrêt du 23 septembre 2020, la Cour de cassation autorise cependant l’acquéreur à agir sur le terrain de la responsabilité délictuelle (Cass. 3e civ., n° 19-18.104).

Dans l’affaire jugée, une personne avait acquis un immeuble. Lors de travaux de rénovations, l’acquéreur avait découvert certains désordres et avait assigné son vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. Cette action avait été déclarée prescrite. L’acquéreur a alors assigné le vendeur sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1382 du Code civil, alors applicable et devenu depuis l’article 1240, pour dol. Les juges du fond l’ont débouté de sa demande aux motifs que l’acquéreur ne peut exercer une action en responsabilité pour contourner l’impossibilité dans laquelle il se trouve d’exercer l’action en garantie des vices cachés, prescrite en raison de l’application du délai de 2 ans de l’article 1648 du Code civil.

Il était ainsi fait référence à la position adoptée par la Cour de cassation par son arrêt du 14 mai 1996 (Cass. 1re civ., n° 94-13.921).

La Cour de cassation les censure pourtant aux motifs que « l’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat ». La solution devenue assez classique tient à ce que l’on se trouvait en présence d’une responsabilité précontractuelle, donc de nature délictuelle fondée sur le dol. Le vendeur avait commis une faute dans son devoir d’information préalable à la conclusion du contrat de vente.

Bien entendu cette même solution doit s’appliquer quand l’impossibilité d’agir résulte de la clause trop courante déchargeant le vendeur de la garantie des vices cachés, clause sournoise imposée par des notaires tout aussi sournois.