Trompé par une opération de défiscalisation immobilière, dans quel délai agir ?

Suivant contrat préliminaire de vente (contrat de réservation) en date du 27 mars 2008, Jacques et Noëlle, époux, ont réservé un appartement de 44,70 m2 et un parking auprès de la Sci Caudry, promoteur du programme immobilier ‘Domaine Matisse’, après avoir été démarchés par la Sa IFB France dans le cadre d’un projet d’investissement et de défiscalisation, moyennant le prix de 144.615 €.

L’acte authentique de vente a été signé le 24 septembre 2008.

Le bien a connu une période de vacance locative et les époux F. ont invoqué une perte financière ainsi qu’une perte de valeur de l’appartement.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 août 2016, Jacques et Noëlle ont fait assigner la Sasu IFB France et la Sci Caudry devant le tribunal de grande instance de Toulouse sur le fondement des articles 1116 et 1240 du code civil en indemnisation de leur préjudice.

Par jugement réputé contradictoire du 13 septembre 2018, le Tribunal de grande instance de Toulouse a :

– déclaré irrecevables comme prescrites, les demandes en dommages et intérêt formées par Jacques et Noëlle sur le fondement de l’ancien article 1116 du Code civil et de l’article 1240 (ancien 1382) du Code civil ;

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties ;

– condamné Jacques et Noëlle aux dépens et autorisé maître Mathieu S. à recouvrer directement contre eux les frais dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir rappelé qu’aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivaient par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, a considéré que le point de départ du délai de prescription devait être fixé au jour de la signature de l’acte authentique, soit le 24 septembre 2008.

Il a en conséquence jugé qu’à la date des actes introductifs d’instance, soit le 22 août 2016, le délai de cinq ans applicable aux actions en responsabilité civile était expiré et que leur action était prescrite.

Par déclaration du 6 novembre 2018, Jacques et Noëlle ont interjeté appel de l’intégralité des chefs du dispositif de cette décision.

La prescription de l’action en responsabilité de l’investisseur ayant acquis un immeuble aux fins de défiscalisation, est atteinte par la prescription quinquennale.

Le point de départ de l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information ou sur le fondement d’un dol, se situe au jour où l’acquéreur a pu prendre conscience du manque de rentabilité du programme immobilier. En l’occurrence, le bien n’a quasiment jamais pu être loué aux conditions annoncées. Dès l’achat, le bien a connu une période de vacances de 11 mois et la première location a été consentie pour un loyer inférieur aux projections financières annoncées. Le fait que la carence locative ait été prise en charge par une assurance est sans incidence, cette circonstance permettant de s’interroger sur le potentiel locatif du bien. C’est donc au plus tard à l’issue de la première période de vacances, que Jacques et Noëlle ont pu prendre conscience des difficultés manifestes de location, et du déficit de rentabilité, circonstances qui avaient nécessairement une incidence sur la valeur du bien à sa revente. L’action engagée plus de 5 ans plus tard est donc prescrite.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre, 1re section, 12 avril 2021, RG n° 18/04616