Le #notaire devait prendre des précautions pour empêcher l’acquéreur d’entrer dans les lieux avant l’acte authentique

Suivant acte authentique du 26 octobre 2012, reçu par maître Anouck El A., notaire, M. Philippe C. et Mme Smahane Z. ont conclu une promesse de vente portant sur la vente de leur bien immobilier à usage d’habitation situé […] (45) dont le bénéficiaire était M. Rocco L.

En application de la clause de prise de possession anticipée, M. L. est entré dans les lieux le 1er novembre 2012. Toutefois, la réitération de la vente par acte authentique, prévue le 1er avril 2013, n’a pas été réalisée. M. L. n’a pas payé l’indemnité d’occupation stipulée dans la promesse et n’a pas immédiatement quitté les lieux.

M. C. et Mme Z. ont saisi le Tribunal de grande instance de Montargis aux fins d’indemnisation de leur préjudice. Par jugement rendu le 25 juillet 2014, le TGI de Montargis a condamné M. L. à leur payer la somme totale de 44’249,48 EUR au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation, des indemnités d’occupation dues pendant 7 mois, des modifications de l’immeuble (démolition d’un escalier extérieur et d’une dépendance en pierre), et des dégradations constatées, outre la somme de 1’000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Considérant que cette créance était irrécouvrable, M. C. et Mme Z. ont fait assigner le notaire et la SCP notaire El A. L. P. par acte d’huissier de justice du 29 juillet 2015, devant le tribunal de grande instance de Montargis, aux fins de leur condamnation au paiement de la somme de 45’249,08 EUR à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice causé par le manquement du notaire à son devoir de conseil.

Par jugement en date du 16 mars 2017, le TGI de Montargis a:

  • débouté M. C. et Mme Z. de leurs demandes’;
  • les a condamnés aux dépens, et à payer à Maître El A. et à la SCP ‘El A. L. P.’ la somme globale de 1’500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile’;
  • autorisé Maître P. à recouvrer directement contre les parties perdantes ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que’:

  • le notaire a commis une faute en n’attirant pas l’attention des promettants sur les risques encourus par ces derniers alors même qu’ils mettaient leur maison à disposition du bénéficiaire’;
  • cependant, la faute retenue ne présente pas de lien de causalité avec les dommages allégués, dès lors qu’en ne mettant pas fin immédiatement à la promesse par mise en demeure du bénéficiaire de payer, et, en ne sollicitant pas la caducité de la promesse, les promettants ont maintenu le bénéficiaire dans les lieux alors qu’ils ne pouvaient pas ne pas avoir un sérieux doute sur la solvabilité de M. L.’; qu’en outre, le notaire instrumentaire ne pouvait pas prévoir que M. L. commettrait des dégradations volontaires sur le bien et qu’il démolirait une partie du bien.

Par déclaration en date du 22 mai 2017, M. C. et Mme Z. ont relevé appel du jugement.

A défaut de clause stipulant, d’une part la remise d’un dépôt de garantie par le bénéficiaire autorisé à entrer dans les lieux, avant la régularisation de la vente par acte authentique, à même de couvrir les risques de dégradations et de favoriser le recouvrement de l’indemnité d’immobilisation, d’autre part, prévoyant le paiement de l’indemnité d’immobilisation dès la signature de la promesse, le notaire a manqué à son obligation d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte litigieux. A défaut de preuve qu’une information a été délivrée aux promettant sur les risques liés à une telle promesse de vente, le notaire a également manqué à son devoir de conseil. Le moyen tiré du fait que les parties avaient négocié l’acte entre elles sans l’intermédiaire du notaire est inopérant. Il est donc établi que le notaire a commis une faute au préjudice des vendeurs. En application de l’article 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966, la SCP notaire sera solidairement responsable avec le notaire des conséquences dommageables de ses actes.

Le préjudice subi par les promettants à raison de la faute commise par le notaire s’analyse comme une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus favorables. La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. En l’espèce, la volonté des vendeurs de voir l’acquéreur convoqué par le notaire en vue de la réitération de la vente, n’était que l’application de la convention liant les parties, et il ne peut en être déduit que la chance des vendeurs de signer le compromis avec l’acquéreur en l’absence de faute du notaire, serait supérieure à celle de ne pas contracter avec celui-ci. La perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus favorables doit donc être fixée à 50 %. Le préjudice résultant de la perte de chance subie par les vendeurs est constitué de l’absence de versement d’une indemnité d’immobilisation de 17.000 EUR et d’un dépôt de garantie pour les six mois d’occupation anticipée à hauteur de 4’800 EUR.

Le risque de dégradation du bien immobilier et de maintien dans les lieux du bénéficiaire de la promesse après l’expiration de la validité de celle-ci, ne constituant pas un préjudice certain causé par la faute du notaire n’est pas réparé.

Les sommes sollicitées au titre de l’occupation des lieux postérieurement à la date prévue de réitération de la vente par acte authentique, de la démolition de l’escalier extérieur, de l’enlèvement de la cuve à fuel, des dégradations et des frais irrépétibles pour l’instance introduite à l’encontre de l’acquéreur, ne peuvent être supportées par le notaire fautif.


  • Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 23 février 2021, RG n° 20/00723