Titulaire d’un mandat de négociateur de la part de l’acquéreur, la notaire savait que le programme immobilier constituait une opération d’ensemble indivisible mais elle n’en a pas tenu compte

Le notaire, tenu d’un devoir de conseil, doit veiller à l’efficacité des actes qu’il dresse ; il doit informer et éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours, qu’il en ait ou non été le négociateur ; à défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du Code civil à la mesure du préjudice en relation de causalité avec la faute commise.

Maître H., notaire, a manqué à ses obligations d’officier ministériel (officier public) pour certains des griefs qui restent formulés à son encontre en cause d’appel.

Aucun reproche ne peut lui être fait au titre de l’absence d’origine de propriété trentenaire dans l’acte qui, en l’espèce, est restée sans aucune incidence et qui n’est d’ailleurs nullement explicitée, les vendeurs se bornant en invoquer ce point sans mentionner les conséquences dommageables qui ont pu en résulter pour eux.

De même, aucun manquement aux règles d’urbanisme n’est caractérisé dès lors que la validité du permis de construire unique pour l’entier programme obtenu en mars 2007 a été purgé de tout recours et n’a jamais été remise en cause.

Aucun grief ne peut être retenu pour l’inefficacité de la garantie légale d’achèvement dès lors que les dispositions des articles L 261-10 à L 216-16 du code de la construction et de l’habitation R 261-17 à R 261-21 du Code de la construction sont réservées aux ventes en l’état futur d’achèvement définies par ces textes et que les dations en paiement n’y sont pas juridiquement assimilables ; la cession d’un terrain contre la remise de locaux n’est pas une vente d’immeubles à construire mais une vente de terrain avec conversion partielle du prix en une obligation pour l’acquéreur du terrain de délivrer les lots.

Maître H. a, en revanche, failli à ses obligations à l’occasion de la constitution de l’assiette foncière du programme immobilier dont elle était le négociateur.

Elle a, en effet, instrumenté les trois actes de ventes des terrains propriété de M. et Mme F. (le 6 juin 2007), de M. E. (le 29 août 2007) des consorts A. (le 30 août et le 4 septembre 2007), destinés à constituer l’assiette foncière de l’opération de promotion immobilière de l’acquéreur unique, la Sci Melissa.

Tenue de vérifier la réalité des titres qui lui sont soumis et d’effectuer les investigations nécessaires au sujet de l’étendue des droits de propriété du vendeur, maître H. avait été avisée de l’existence de l’action en rescision intentée sur une partie des parcelles des consorts A. et a inséré à cet effet dans l’acte d’achat de ces terrains une clause prévoyant que « les biens objets des présentes appartiennent en propre au vendeur par suite de l’attribution qui lui en a été faite aux termes d’un acte de partage reçu par maître H., notaire le 31 août 2000. Cet acte fait l’objet d’une action en justice en rescision pour lésion. L’acquéreur déclare en avoir été parfaitement informé et s’oblige à prendre en charge la totalité des conséquences d’une lésion éventuelle, notamment tout complément de droits, de soulte au profit des copartageants non allotis en nature ainsi que tous frais de procédure, impôts et toutes sommes qui pourraient être mises à la charge du vendeur en raison de cette procédure….Le vendeur subroge l’acquéreur dans tous ses droits et actions relatifs à la procédure en cours….L’acquéreur déclare faire son affaire personnelle du jugement qui sera énoncé quelle qu’en soit la teneur. Le vendeur ne sera pas tenu de la garantie d’éviction en raison de ce jugement« .

Or, elle n’a rien retranscrit dans les deux autres actes de vente, celui de M. et Mme F. et celui de M. et Mme E. alors qu’une partie du prix de chacun de ces deux actes contenait dation en paiement de deux studios pour le premier et d’un studio pour le second, ce qui valait cession de terrain contre remise de locaux à construire.

Elle ne leur a pas fourni la moindre donnée sur ce point alors qu’elle était tenue d’un devoir de conseil et d’information à leur égard et que cette situation était de nature à affecter l’efficacité de leurs droits résultant de l’acte et de les rendre incertains car le risque identifié d’anéantissement de l’acte de partage et d’éviction était latent.

Titulaire d’un mandat de négociateur de la part de l’acquéreur, elle savait que le programme immobilier constituait une opération d’ensemble indivisible, que le permis de construire unique avait été obtenu depuis le 5 mars 2007 ainsi que mentionné dans chacun des actes.

Elle ne peut sérieusement prétendre n’avoir pas été avisée, lors de la première vente en juin 2007 à M. F., de l’existence de l’action en rescision pour lésion engagée par les co-partageants, eu égard à une pluralité d’éléments concordants à cet égard : la proximité dans le temps de ces trois ventes, échelonnées sur moins de trois mois, le fait qu’elle avait elle-même instrumenté l’acte de partage le 31 août 2000, que l’assignation en rescision pour lésion était engagée depuis le 25 août 2005, que cet acte avait été publiée à la Conservation des Hypothèques le 21 novembre 2005 suivi d’une attestation rectificative publiée le 10 janvier 2006, que l’acte notarié de vente des consorts A. fait référence expresse au premier paragraphe de sa page 11 à l’existence d’un « avant contrat ».

Elle connaissait ce lien entre les trois acquisitions puisqu’elle a reçu les trois actes correspondants et, en sa qualité de professionnel et en raison de ses compétences, elle ne pouvait ignorer la réalité de la menace, l’importance de ses conséquences potentielles et le risque qu’elle faisait prendre à ces deux vendeurs.

Elle s’est abstenue de leur en faire part et de les mettre en garde contre l’aléa qui affectait les dations en paiement en raison de l’inefficacité possible de l’acquisition par le promoteur d’une partie de l’assiette foncière conditionnant la réalisation de son programme de travaux.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre, 1re section, 31 mai 2021, RG n° 17/04753