Les concubins achètent une maison : la société civile ou l’indivision avec ou sans clause de tontine

Si l’achat immobilier est réalisé par deux personnes mariées sous un régime séparatiste ou par deux personnes non mariées vivant en concubinage, il est important d’examiner leurs situations respectives avant d’envisager les modalités d’acquisition. L’achat immobilier à deux présente des avantages et des contraintes qui diffèrent selon que les acquéreurs achètent en union libre ou sont liés par un pacte civil de solidarité (PACS).

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Si les coacquéreurs achètent en indivision, il est nécessaire d’indiquer avec précision les proportions dans lesquelles cette acquisition est faite par eux. À défaut, la jurisprudence considère que le bien appartient pour moitié à chaque indivisaire, sans qu’il y ait lieu d’avoir égard à la façon dont cette acquisition a été réellement financée. Le titre prime le financement.

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Les concubins ou  concubines peuvent constituer une société civile immobilière (SCI) qui acquiert l’immeuble. Ce cadre est conseillé si l’immeuble doit être loué pour y exercer une activité commerciale ou pour privilégier la transmission de patrimoine.

La liberté contractuelle permet en effet d’organiser le fonctionnement social de façon à faciliter les relations entre concubins durant la vie commune. Les comptes entre eux et la liquidation de leurs intérêts lors de la séparation ou au décès peuvent être aménagés.

Mais la forme sociale n’offre pas d’avantage systématique par rapport à l’indivision organisée, notamment sur le plan fiscal. Elle interdit de recourir à certains financements, par exemple l’épargne logement. Elle impose un certain formalisme et comporte un coût non négligeable.

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Par une tontine, le tontinier premier mourant sera considéré comme n’ayant jamais eu droit à la propriété du bien. Celui-ci sera censé avoir appartenu au survivant dès l’acquisition. Ce schéma s’appuie sur une double condition suspensive, de la survie de chacun et résolutoire de son décès. Sa validité repose sur son caractère onéreux et aléatoire.

Les inconvénients sont multiples et les intéressés doivent en être informés :

  • la tontine est moins souple que l’indivision, laquelle permet l’acquisition dans n’importe quelles proportions de financement ;
  • le partage ne peut pas être exigé et, en cas de mésentente, la situation est bloquée ;
  • en cas de séparation du couple, si l’un reste dans le bien, il doit en principe une indemnité d’occupation car il existe une indivision en jouissance. Encore faut-il que l’autre soit privé de la possibilité d’occuper le bien ;
  • les héritiers du prédécédé ne peuvent revendiquer aucun droit sur le bien, puisque le survivant en est seul propriétaire ;
  • au plan fiscal, la valeur de la moitié du bien est assujettie aux droits de mutation à titre gratuit, excepté s’il s’agit de l’habitation principale commune, d’une globale inférieure à 76.000 EUR (CGI, art. 754 A). Le survivant a alors le choix entre les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ou les droits de mutation à titre gratuit (DMTG).

Il a été intéressant, afin d’éviter que la tontine provoque une situation de blocage en cas de mésentente, de stipuler une clause de tontine à durée déterminée. À l’arrivée du terme, les parties ont alors le choix, soit de procéder au partage car elles se trouvent alors soumises au régime de l’indivision de droit commun, soit de renouveler la clause de tontine. En cas de renouvellement, on doit s’assurer que le contrat conserve un caractère aléatoire, notamment en raison de l’âge et de l’état de santé des contractants.

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