L ‘avancée de toiture litigieuse, par sa proximité avec la limite séparative, entraîne un déchargement de la neige de l’ensemble du pan de toiture sur la propriété voisine

Par arrêté du 26 février 2007, le maire de la commune de Saint-Chaffrey a accordé aux époux B. un permis de construire un ensemble immobilier dénommé « La Gloriette » comprenant deux bâtiments de huit logements à visée locative sur les parcelles cadastrées 404, 410 et 411 située […], parcelles voisines d’une part de la parcelle 397 propriété des époux B.d’autre part de la parcelle 404 appartenant aux époux U.

Le permis de construire a été transféré le 13 juin 2008 au bénéfice de la SCI LE VERGER, puis un permis modificatif a été délivré le 16 février 2009.

Sur le recours contentieux exercé par les époux B. et les époux U., le permis de construire a été annulé par le tribunal administratif de Marseille le 14 mai 2009 en raison d’une violation des règles de prospect, décision confirmée en appel le 10 février 2011.

Entre-temps, la SCI LE VERGER avait obtenu la délivrance le 4 juin 2010 d’un nouveau permis sur la base de plans rectifiés.

L’arrêt de la Cour administrative d’appel du 3 novembre 2014, qui avait confirmé un jugement du tribunal administratif du 24 septembre 2012 déclarant irrecevable le recours contentieux formé par les époux B. et les époux U., a été cassé par le Conseil d’État le 4 novembre 2015, et la cour de renvoi a finalement prononcé l’annulation du second permis de construire par arrêt du 1er avril 2016 aujourd’hui définitif.

Parallèlement saisi par M. B. et M. U., le juge des référés a ordonné le 21 juillet 2010 une expertise pour rechercher si des vues avaient été créées sur les fonds des demandeurs et plus généralement si la construction nouvelle portait atteint à la jouissance de leurs propriétés.

Sur la base du rapport de l’expert déposé le 11 janvier 2012, les époux B. et les époux U. ont, par actes du 24 janvier 2013, assigné les époux B. et la SCI LE VERGER devant le tribunal de grande instance de Gap pour voir ordonner la démolition de l’ouvrage irrégulièrement construit et se voir allouer des dommages-intérêts.

Pour la cour d’appel saisie du litige, es propriétaires voisins (époux B., époux U.) de l’ouvrage irrégulièrement construit apparaissent fondés à être indemnisés au titre des troubles anormaux de voisinage subis.

En effet, l’avancée de toiture litigieuse, par sa proximité avec la limite séparative, entraîne un déchargement de la neige de l’ensemble du pan de toiture sur la propriété voisine. Jusqu’à 100 m3 de neige peuvent ainsi être déversés pour les hivers enneigés, et la neige aura d’autant plus de mal à fondre que le jardin reçoit moins de soleil du fait de la construction des bâtiments en cause.

En outre, la construction est à l’origine d’une privation majeure de vue sur la vallée et sur la station de Serres-Chevalier ce qui constitue un trouble d’autant plus important qu’il s’agit d’un hameau de montagne présentant jusqu’alors un habitat composé de maisons de taille moyenne, et dans le cadre duquel la vue sur la vallée ou les montagnes environnantes participe de la qualité de vie des habitants et de la valeur d’un bien immobilier. Il est en conséquence justifié d’un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage qui doit être indemnisé à hauteur de 60.000 EUR.

Le second voisin subit quant à lui une perte d’ensoleillement le matin, plus importante en hiver où le soleil est bas sur l’horizon, et son mur de soutènement a été fragilisé par les travaux réalisés. Il en résulte des troubles anormaux de voisinage justifiant l’octroi de la somme de 15 000 euros.


  • Cour d’appel de Grenoble, 1re chambre civile, 4 mai 2021, RG n° 18/04676