Lotissement. Le #notaire n’a pas vérifié que le vendeur était autorisé à vendre

Suivant acte notarié établi le 22 mai 2008 par M. C., notaire associé de la société civile professionnelle Pascal C. de S.-M., Michel M., Corinne D.-P. et Caroline M., titulaire d’un office notarial à La Rochelle (la société notariale), la société « Immaction » (le vendeur) a vendu à la société civile immobilière « Les Baobabs » (l’acquéreur) un bâtiment à remettre à neuf, s’intégrant dans un lotissement.

En l’absence d’exécution des travaux d’aménagement du lotissement et d’obtention par le vendeur d’une autorisation de procéder à la vente des lots avant cette exécution, l’acquéreur n’a pu obtenir de permis de construire à l’issue de la vente et a assigné le vendeur et la société notariale en responsabilité et indemnisation. Son action contre le vendeur a été déclarée irrecevable comme prescrite.

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Le notaire ne peut être exonéré de toute responsabilité pour faute à l’égard de l’acquéreur d’un bien immobilier que si celui-ci a lui même commis une faute qui est la cause exclusive de son dommage.

En l’espèce, suivant acte notarié, une société a vendu à une société civile immobilière un bâtiment à remettre à neuf, s’intégrant dans un lotissement. En l’absence d’exécution des travaux d’aménagement du lotissement et d’obtention par le vendeur d’une autorisation de procéder à la vente des lots avant cette exécution, l’acquéreur n’a pu obtenir de permis de construire à l’issue de la vente et a assigné le vendeur et la société notariale en responsabilité et indemnisation.

En déboutant l’acquéreur de son action en responsabilité dirigée contre la société notariale aux motifs notamment que l’acquéreur a attendu le 16 octobre 2009 pour déposer un permis de construire et le 25 novembre 2013 pour assigner le vendeur aux fins de réalisation des travaux de viabilisation, et que son inertie délibérée et prolongée à l’égard du vendeur est constitutive d’une faute qui rompt tout lien causal entre les préjudices allégués et les fautes imputées à la SCP notariale, alors qu’elle constatait qu’à la suite de son acquisition et de la faute commise par la société notariale (qui n’a ni vérifié que le vendeur était autorisé à vendre en l’absence de réalisation des travaux d’aménagement du lot ni informé l’acquéreur, dont elle connaissait le projet, de la nécessité d’achever ces travaux et des risques inhérents à la vente), il s’était trouvé contraint d’agir contre le vendeur pour tenter d’obtenir la réalisation des travaux, la cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision au regard de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil.


Cour de cassation, 1re chambre civile, 30 juin 2021, pourvoi n° 20-10.472