Les vendeurs mentent aux acquéreurs et au notaire sur l’occupation de l’appartement vendu

M. Olivier K. et son épouse Mme Isabelle D. épouse K. ont acquis le 26 août 2002 au prix de 102.000 EUR un appartement de type T2 bis d’une superficie de 51,55 m² et un parking aérien formant les lots n° 68 et 150 d’un immeuble en copropriété situé […].

Par acte sous signature privée des 9 et 27 janvier 2003 M. K. a donné mandat de gestion locative à la Sarl BL Gestion et adhéré au contrat d’assurance groupe souscrit par ce gestionnaire auprès des Assurances du Sud puis la Sa Sagena pour notamment la garantie des loyers impayés.

Par acte sous seing privé du 26 mai 2007 il a donné en location le logement à Mme Stéphanie G. moyennant un loyer de 475 EUR par mois outre 45 EUR de provisions pour charges et le versement d’un dépôt de garantie de 950 EUR, le bail s’étant renouvelé par tacite reconduction.

Le 16 janvier 2014 les époux K. ont donné mandat exclusif à la Sarl CP & Gau Patrimoine exerçant à l’enseigne FCPI Bonnefoy Immobilier de vendre leur bien au prix net vendeur de 80.000 EUR en précisant que le bien était occupé et le loyer acquitté.

Par acte authentique du 5 juin 2015 passé devant maître François C., notaire associé de la Scp Francois C., Jean O., notaires à Montauban, les époux K. ont vendu à M. Christophe G. et à son épouse Mme Laetitia P. l’appartement et le parking au prix de 57.000 € avec la précision que le bien était vendu loué au profit de Mme G.

Entre temps, par jugement du 14 janvier 2015 le tribunal d’instance de Montauban avait notamment prononcé la résiliation au 14 janvier 2015 du bail conclu le 26 mai 2007 entre M. K. et Mme G. et ordonné l’expulsion de cette locataire en lui impartissant un délai d’un mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Le 11 mars 2015 M. K. avait délivré à Mme G. un commandement de quitter les lieux et le 20 mai 2015 un procès-verbal de réquisition de la force publique avait été dressé à sa demande.

Par actes des 16, 17 et 20 juin 2016 les époux G. ont fait assigner Mme G., les époux K. et la Sarl CP & Gau Patrimoine devant le tribunal d’instance de Montauban en expulsion, condamnation in solidum d’une indemnité d’occupation, de charges locatives et dommages et intérêts.

Par acte du 23 septembre 2016 les époux K. ont fait assigner la Sarl CP & Gau Patrimoine et la Scp C., O. devant le tribunal d’instance de Montauban et ces appels en cause ont été joints au dossier principal.

Par jugement en date du 21 juin 2017 assorti de l’exécution provisoire cette juridiction a notamment :

  • dit que Mme G. est occupante sans droit ni titre
  • ordonné l’expulsion de Mme G. et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le recours à la force publique et à un serrurier
  • condamné les époux K. in solidum avec Mme G. à payer l’indemnité d’occupation déduction faite des allocations CAF et les dépens de la procédure d’expulsion
  • débouté les époux K. de leurs recours contre la Sarl CP & Gau Patrimoine
  • débouté les époux K. de leurs recours contre la Scp notaire C., O.

Par déclaration d’appel en date du 21 juillet 2017 les époux K. (acquéreurs) ont interjeté appel général de ce jugement.

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C’est à juste titre que les acheteurs d’un appartement recherchent la responsabilité des vendeurs pour dol. En effet, dans la promesse de vente et dans l’acte authentique de vente, les vendeurs ont déclaré que l’appartement était loué, qu’il n’y avait aucun litige en cours avec la locataire qui était à jour de ses loyers. Or, ces déclarations sont mensongères, puisque le tribunal avait prononcé la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer deux mois avant la promesse de vente et qu’un commandement de quitter les lieux avait été délivré par les vendeurs deux semaines avant cette promesse. Les acheteurs ont subi un préjudice matériel, puisque l’occupante sans droit ni titre s’est maintenue dans les lieux pendant deux ans sans acquitter l’indemnité d’occupation, les acheteurs ayant perçu seulement l’allocation logement. L’arriéré d’indemnité d’occupation s’élève à 5923 euros et les chances de recouvrer cette créance sont quasi-nulles puisque l’occupante est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale. Les vendeurs doivent donc indemniser les vendeurs pour ce préjudice matériel à hauteur de 5.923 EUR. Les acheteurs ont également subi un préjudice moral né des multiples démarches entreprises, tracas et dérangements divers occasionnés par la situation et pour avoir été induits en erreur, ce qui justifie l’octroi de 5.000 EUR à titre de dommages et intérêts.

C’est en vain que les vendeurs agissent en garantie contre le notaire. En effet, avant la vente, le notaire a vérifié la situation locative auprès des vendeurs qui lui ont déclaré n’avoir aucun litige avec la locataire, à jour du règlement des loyers. Les indications inexactes communiquées en connaissance de cause par les vendeurs au notaire apparaissent comme la cause exclusive du dommage allégué et les privent de tout recours contre le notaire.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre, 1re section, 7 octobre 2019, RG n° 17/03962