Vice caché de la maison vendue (installation de chauffage avec pompe à chaleur qui ne permettait pas de chauffer correctement) ; les vendeurs doivent indemniser les acheteurs

Suivant compromis en date du 27 juillet 2016, Philippe et Nicole ont acquis de Denis et Christine une maison d’habitation située à […], pour le prix de 255.550 EUR. La vente a été réitérée par acte reçu par maître G., notaire à Nomeny, le 6 mars 2017.

Faisant état d’anomalies affectant le chauffage au sol et de fuites d’eau dans une pièce, les acquéreurs ont fait assigner devant le Tribunal d’instance de Metz, par exploit d’huissier du 3 août 2018, leurs vendeurs Denis et Christine aux fins de les entendre condamner, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, à leur payer la somme de 4.411,44 EUR majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 avril 2018, outre une indemnité de 1.500 EUR en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Les vendeurs ont conclu au rejet des demandes et sollicité reconventionnellement les sommes de 5.000 EUR à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, 3.000 EUR à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 2.500 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 23 août 2019, le tribunal a condamné solidairement Denis et Christine à payer à Philippe et Nicole la somme de 4.411,44 EUR à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi qu’une indemnité de 1.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, débouté les vendeurs de leur demande reconventionnelle et les a condamnés aux dépens.

Le premier juge a relevé que si le compromis de vente a été signé le 27 juillet 2016 et les acquéreurs autorisés à entreposer leurs meubles dès le 1er mars 2017, ils n’ont pas été détenteurs des clés avant la signature de l’acte notarié en date du 6 mars 2017, qu’ils ont été informés à leur entrée dans les lieux, par une note laissée par les vendeurs, que la chaudière ne fonctionnait pas et qu’un chauffagiste devait les contacter pour changer une pièce, qu’ils ont appris lors de l’intervention du chauffagiste qu’un devis avait été établi dès le 2 février 2017 concernant le remplacement du compresseur de la pompe à chaleur, et qu’ils en ont avisé le notaire chargé de la vente le 18 avril 2017. Les demandeurs indiquent par ailleurs qu’il ont constaté le 20 mars 2017, l’existence d’une fuite d’eau dans une chambre.

Il a énoncé que l’absence de chauffage et le remplacement de la pompe à chaleur constituent des vices cachés que les acquéreurs, qui ont visité le bien en juin 2016, n’ont pu constater et dont ils n’ont pas été informés avant la vente,’en relevant que la fuite d’eau, apparue 14 jours après la vente, préexistait nécessairement. Il a ajouté que les vendeurs qui contestent l’attestation de leur chauffagiste ainsi que le devis dressé le 2 février 2017 concernant le remplacement de la pompe à chaleur n’apportent aucun élément de nature à établir que ces documents seraient des faux alors qu’ils avaient expressément mandaté ledit chauffagiste pour régler la panne de chauffage qui affectait l’immeuble.

Le tribunal a retenu, au vu de la nature des vices ainsi que la nécessité de remplacer la pompe à chaleur, le caractère inhabitable de la maison, dépourvue de chauffage au mois de mars 2017 jusqu’aux réparations et considéré que les vendeurs avaient connaissance du vice et étaient tenus, sur le fondement de la garantie des vices cachés, à réparer l’intégralité du préjudice subi soit la somme de 4.411,44 EUR correspondant aux travaux urgents que les acquéreurs ont dû réaliser.

Suivant déclaration reçue le 22 octobre 2019, les vendeurs ont relevé appel de ce jugement.

–o–

Selon les articles 1641 et 1642 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1644 précise que l’acquéreur a le choix de rendre la chose et se faire restituer le prix ou garder la chose et se rendre une partie du prix. Par ailleurs, suivant l’article 1645, le vendeur, s’il connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acquéreur.

Il sera rappelé que la preuve de la réalité et de la gravité du défaut ainsi que la preuve de son antériorité par rapport à la vente incombent à l’acquéreur. En revanche, une fois ces éléments établis, il appartient au vendeur, qui oppose un tel moyen de défense, de démontrer le caractère apparent au jour de la vente, du vice.

–o–

Concernant le défaut affectant l’installation de chauffage, il est constant que lorsqu’ils ont pris possession des lieux après signature de l’acte authentique, les acquéreurs ont trouvé une note laissée par les vendeurs  ainsi rédigée: «ne vous inquiétez pas. M. H. a été contacté. Il doit changer une pièce de la chaudière et vous rappellera pour prendre rendez-vous», que M. Pascal H. «’Chauffage-Sanitaire HP’» a procédé le 16 mars 2017, à la fourniture et la pose d’un bloc actif sur chaudière suivant facture d’un montant de 1.271,60 EUR réglée par les vendeurs le 18 mars 2017, puis à la fourniture et la pose d’un brûleur sur chaudière suivant facture du 31 mai 2016 d’un montant de 990,90 EUR, également réglée par M. et Mme B. le 2 juin 2016.

Les intimés font état d’anomalies affectant le réseau de chauffage, qui ne leur ont pas été révélées et qui ont nécessité diverses interventions: ainsi, le désembouage du circuit de chauffage selon facture de M. Pascal H. Chauffage-Sanitaire HP en date du 26 avril 2017 d’un montant de 370,70 EUR, le débouchage du plancher chauffant suivant facture de la société Homm Avenir en date du 31 décembre 2017 d’un montant de 1.266,56 EUR, ainsi que le remplacement du compresseur sur pompe à chaleur suivant facture de la société Hom Avenir en date du 16 janvier 2018 d’un montant de 2.076,31 EUR.

Ils produisent la fiche d’intervention au domicile des vendeurs, […], établie par la société Eco Chauff Clim le 30 janvier 2017, revêtue de la signature de Denis, vendeurs, qui porte la mention «compresseur début usure, faire devis remplacement compresseur», ainsi que le devis établi par cette société le 2 février 2017 à l’adresse des vendeurs, chiffrant à la somme de 1.881,55 EUR le coût de remplacement du compresseur sur la pompe à chaleur, ce devis non signé par M.’et Mme B., leur ayant été transmis par la société Eco Chauff Clim par mail en date du 12 avril 2017. Les appelants qui prétendent que ce devis serait un faux n’apportent aucun élément à l’appui de leurs allégations, alors qu’il résulte des pièces produites qu’ils ont souscrit avec la société Eco Chauff Clim, le 18 février 2016, un contrat d’entretien de la pompe à chaleur prévoyant une visite annuelle complète. Il sera en outre observé que si les vendeurs n’ont pas accepté ce devis, il est néanmoins établi qu’ils avaient envisagé, avant la signature de l’acte authentique de vente, le remplacement du compresseur de la pompe à chaleur.

Il résulte enfin du courrier adressé le 13 juin 2017 aux intimés par M. Pascal H. Chauffage-Sanitaire, qu’il avait conseillé en vain aux anciens propriétaires qui se plaignaient des différences de température entre le rez de chaussée et l’étage, de faire un désembouage (nettoyage du circuit de chauffage). Enfin, Marie-Claude T. et Laurent D. ont attesté que les vendeurs se plaignaient de l’installation de la pompe à chaleur qui ne permettait pas de chauffer correctement la maison en dessous d’une certaine température extérieure.

Au vu de ces éléments, l’existence de défauts affectant le circuit de chauffage ainsi que la pompe à chaleur est établie, de même que leur antériorité par rapport à la vente et leur connaissance par les vendeurs, ces défauts, non apparents, étant en revanche ignorés des acquéreurs, M. et Mme B. n’ayant pas cru bon de les avertir avant la signature de l’acte authentique, que le remplacement de la pompe à chaleur avait été envisagé et le désembouage du circuit conseillé. Le coût des réparations ainsi que le fait que la maison n’a pu être chauffée dans l’attente de l’intervention de M. H. le 16 mars 2017 établissent le caractère de gravité des défauts cachés, peu important la date à laquelle les acquéreurs ont fait procéder aux réparations.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a, sur le fondement de la garantie des vices cachés, condamné les vendeurs à rembourser aux acquéreurs la somme de 3.713,57 EUR correspondant aux factures de réparation des 26 avril 2017 d’un montant de 370.70 euros, 31 décembre 2017 d’un montant de 1.266,56 EUR et 16 janvier 2018 d’un montant de 2.076,31 EUR.

Sur la demande en paiement de la somme de 9.162,50 EUR, il sera observé qu’aux termes de leurs dernières écritures déposées devant le premier juge le 24 mai 2019, les acheteurs avaient indiqué avoir dû procéder au remplacement de toute l’installation de chauffage, en visant le devis de la société Hom Service du 28 octobre 2018, les factures de la société CMPM et le devis relatif à la pose de la chape. Ils ne peuvent dès lors soutenir que la nécessité de tels travaux n’est apparue qu’à hauteur d’appel.

Il sera toutefois rappelé, en application des dispositions de l’article 565 du Code de procédure civile, que ne sont pas nouvelles les prétentions par lesquelles les parties élèvent le montant de leurs réclamations dès lors qu’elles ne diffèrent que par leur ampleur de celles formulées initialement devant le premier juge. La demande additionnelle sera en conséquence déclarée recevable.

En revanche, elle n’est pas fondée. Il est constant en effet qu’aux termes d’un courrier recommandé en date du 13 avril 2018, les acquéreurs. ont indiqué, par la voix de leur conseil, que les travaux de débouchage effectués par la société Hom Avenir le 31 décembre 2017 avaient donné pleine satisfaction. Or, ils ne produisent aucun document technique de nature à justifier de la nécessité de procéder au remplacement du plancher chauffant, étant observé que le devis de la société Hom Avenir porte simplement la mention de la modification des canalisations chauffage en cave pour optimiser le fonctionnement de la pompe à chaleur et la régulation. En conséquence les intimés – les acquéreurs –  sont déboutés de leur demande.

Sur l’infiltration d’eau, les acquéreurs produisent une 1ère facture émise par l’entreprise BR Toiture d’un montant de 92,57 EUR concernant la réparation de l’étanchéité de la cheminée. Si la date du 22 mars 2017 n’est pas très lisible, les vendeurs ne peuvent utilement soutenir que la facture serait en réalité datée du 22 janvier 2017 alors que M. R., gérant de la société BR Toiture a attesté, aux termes d’un courrier en date du 5 février 2018, avoir constaté, lors de son intervention du 22 mars 2017, la présence d’anciennes traces d’humidité le long de la cheminée dans le grenier. L’antériorité de la fuite d’eau par rapport à la vente est ainsi établie.

La preuve de la connaissance par les acquéreurs de l’existence de ce défaut n’est en revanche pas rapportée. Il est constant en effet que la maison était meublée lorsque les acquéreurs l’ont visitée préalablement au compromis de vente intervenu le 27 juillet 2016 et il n’est pas démontré qu’ils se sont rendus au premier étage, le 1er mars 2017 lorsqu’ils ont entreposé leurs meubles au rez-de-chaussée. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné les vendeurs au paiement de la somme de 697,57 EUR, correspondant au coût de réparation de l’étanchéité de la cheminée ainsi qu’au coût de la fourniture et la pose d’une garniture de cheminée en zinc et plomb d’un montant de 605 EUR suivant facture de la société BR Toiture du 4 mai 2018.

Sur la demande de dommages-intérêts

Les vendeurs. qui ont accepté le report de la signature de l’acte authentique dans l’attente de l’obtention de leur prêt par les acquéreurs, puis ont accepté que ceux-ci entreposent leurs meubles dans la maison à compter du 1er mars 2017 ne justifient pas d’un quelconque préjudice moral.

Il sera rappelé par ailleurs que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute qu’en cas d’abus caractérisé ou intention de nuire, lesquels ne sont pas démontrés en l’espèce, au regard de l’issue de la procédure.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les vendeurs de leurs prétentions de ce chef.


  • Cour d’appel de Metz, 3e chambre, 8 juillet 2021, RG n° 19/02691