Par acte de #notaire, Jérôme et Estelle ont acheté un terrain à bâtir frappé d’une servitude non aedificandi. « Sécurité » de l’acte notarié !

Vendeurs condamnés, notaire innocenté

Les époux G., d’une part et et monsieur G. et mademoiselle S., d’autre part ont conclu le 6 mars 2012, un contrat de construction de deux maisons individuelles auprès de la SAS SODAM.

Le 3 avril 2013, la SCI MAIWENZO a vendu à monsieur Jérôme G. et madame Estelle S., les parcelles A 6189 et A 6185 sur la commune de Pegomas (Alpes-Maritimes) par acte authentique établi par maître Sophie C., notaire associée de la SELARL Philippe C..

Par acte notarié établi par le même officier public, le 15 janvier 2016, Monsieur Jérôme G. et Madame Estelle S. ont vendu à monsieur et madame G., la moitié indivise des parcelles susvisées.

Un prêt a été souscrit, le 9 décembre 2015, auprès de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur, pour le financement de l’opération de monsieur et madame G.

Le 21 juillet 2016, monsieur F., propriétaire de parcelles voisines, a fait délivrer à ces derniers sommation de n’entreprendre aucune construction sur la parcelle A 6185, invoquant une servitude non aedificandi établie par acte notarié du 23 janvier 1965.

Monsieur et madame G.ont saisi le Tribunal de grande instance de Grasse d’une demande de résolution du contrat de vente portant sur une parcelle de terrain indivise sise à […],

Cette demande de résolution était fondée sur l’éviction dont ils ont été victimes’ en raison de la présence d’une servitude non aedificandi grevant la partie indivise acquise par eux, et non déclarée selon eux par maître Sophie C., notaire suppléant au sein de la société dénommée « Philippe C., SELARL », dans l’acte de vente passé.

Ils sollicitaient également de voir prononcer, à la suite de cette résolution, la caducité des contrats de prêt et de construction de maison individuelle liés à ce contrat de vente.

Ils sollicitaient de voir juger la responsabilité exclusive du maître Sophie C., notaire suppléant au sein de la société dénommée « Philippe C., SELARL », et la société dénommée « Philippe C., SELARL, pour la faute commise à l’origine du dommage, ainsi que celle du vendeur d’origine, et de les voir condamner in solidum à indemniser l’entier préjudice subi par cette faute.

Pour la cour d’appel saisie du litige :

Le notaire, chargé de la vente d’un terrain à bâtir, commet une faute au sens de l’ancien article 1382 du Code civil en ne vérifiant pas que les propriétaires du fonds dominant avaient renoncé à leur servitude non aedificandi, puisqu’il n’a ainsi pas assuré l’efficacité de son acte, ni suffisamment informé les acquéreurs sur l’étendue de leurs droits.

Cependant, le notaire n’est tenu que des conséquences directes de sa faute, et n’aura donc pas à rembourser aux acquéreurs les sommes par eux engagées pour financer leur acquisition, pas plus que le montant de l’emprunt contracté pour la même raison. Si le caractère constructible du terrain était déterminant dans leur décision d’acheter le terrain, il n’existe pas un lien de causalité direct et certain dès lors que cette faute n’est pas la cause exclusive de leurs obligations.

Les acquéreurs ne parviennent pas à engager la responsabilité de la SCI venderesse du terrain sur le fondement d’un défaut d’information, car aucun lien contractuel n’existe entre eux, le terrain leur ayant été vendu par un acquéreur intermédiaire.

La société venderesse a manqué à son obligation de délivrance conforme, puisqu’elle s’était engagée à vendre un terrain à bâtir, sur lequel existait finalement une servitude non aedificandi. Le notaire est également directement responsable du préjudice de perte de chance de contracter dans des conditions moins onéreuses. Le notaire et le vendeur sont donc condamnés in solidum à verser aux acquéreurs la différence de valeur entre le prix payé pour le terrain à bâtir et la valeur réelle de la parcelle inconstructible, soit la somme de 90.000 EUR.

Le constructeur, engagé par les acquéreurs pour réaliser des travaux sur la parcelle s’étant finalement avérée inconstructible, ne parvient pas à obtenir réparation, faute d’établir des pièces permettant de chiffrer les travaux accomplis. Il ne peut non plus exiger le paiement de la clause pénale, dès lors que la rupture du contrat de construction n’est pas imputable à son client, mais uniquement au notaire et au vendeur.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 6 octobre 2020, RG n° 19/18248