En multipliant les fautes et les erreurs dans un acte de #VEFA, le #notaire a manqué aux obligations de sa charge

Le notaire était tenu à l’égard de chacun des acquéreurs d’un devoir d’information et de conseil et d’un devoir de diligences, en vue de l’efficacité des actes de vente en état de futur achèvement. (VEFA).

S’agissant de la prétendue inopposabilité de l’expertise judiciaire de M. OO…, qui établit les éléments de fait relatifs à la cause essentielle de l’échec de l’opération, à savoir les difficultés de trésorerie de la SCI […] qui l’ont empêchée de conserver le concours des entreprises, il ne peut être soutenu que ce rapport serait inopposable au notaire au motif que celui-ci n’y aurait pas été partie. En effet ce rapport a été soumis à la discussion contradictoire des parties dans le cadre de la présente instance et se trouve également corroboré par de nombreux éléments extérieurs, tels la liquidation judiciaire impécunieuse de la SCI et les lettres de plainte de l’entreprise de gros oeuvre Plée Construction au maître d’ouvrage déplorant à la fois de forts impayés depuis le 31 mai 2006 et l’absence de documents relatifs aux garanties de paiement demandées pour continuer le chantier. Le notaire était manifestement au courant des difficultés résultant de ces impayés, puisque les actes de vente rapportent que la société Plee Constructions avait inscrit une hypothèque judiciaire provisoire sur l’assiette foncière, le 11 juillet 2006, pour la somme de 550.000 EUR, mais que cette inscription était en cours de radiation, le conseil du créancier ayant écrit le 27 septembre 2006 que la dette était entièrement réglée.

S’agissant de la garantie obligatoire d’achèvement figurant aux contrats de vente, la lecture des actes enseigne que tous prévoient une garantie intrinsèque, c’est à dire une garantie tirée des conditions propres à l’opération.

Le notaire avait donc l’obligation de veiller au respect la réglementation d’ordre public relative à ce type de garantie et il avait également l’obligation d’effectuer des diligences particulières s’il s’apercevait ou aurait dû s’apercevoir que les éléments apportés en garantie étaient insuffisants ou douteux.

Compte tenu que l’assiette foncière de l’opération était acquise par un bail à construction prévoyant sa résolution au cas de manquement du preneur à son obligation d’achever les travaux dans un certain délai, le notaire devait d’autant plus veiller à la présence à l’acte d’une garantie d’achèvement effective propre à permettre aux acquéreurs, le cas échéant, de pouvoir se substituer au vendeur pour achever les travaux.

Dans les actes dressés jusqu’au 13 novembre 2006 inclus, le notaire n’a pas donné les justifications de cette garantie intrinsèque et a érigé en condition suspensive de la vente la production de ces justificatifs dans un délai convenu (actes de vente de : M. B… 10 novembre 2006, Mme F…, 13 novembre 2006, époux G… 13 novembre 2006, P… 13 novembre 2006).

Dans les actes postérieurs, le notaire a mentionné que le financement dont la SCI […] devait justifier, en application de l’article R 261-18b du code de la construction et de l’habitation, était de 60% du prix de vente prévu pour tout l’ensemble immobilier évalué à 20.292.656 EUR, soit 12.175.593 EUR. Le notaire a indiqué que le financement à hauteur de cette somme était justifié par le terrain d’assiette des constructions, estimé par un expert immobilier à la somme de 8.216.000 EUR, par la « trésorerie de la SCI composée par des fonds versés par M. RR… » à hauteur de 160.000 EUR selon reconnaissance de dette du 1er mars 2006, par le « prêt consenti à la SCI suivant acte reçu par le notaire soussigné le 15 septembre 2006, pour un montant de 3.700.000 EUR » et par  » le total du prix des ventes réalisées » tel qu’attesté par le notaire pour un montant 1.192.280 EUR. Le notaire a indiqué que le total justifié de 13.268.280 EUR était ainsi supérieur à ce qui était nécessaire. Il a indiqué également :  » l‘acquéreur déclare avoir été informé de la teneur des garanties ci-dessus fournies et de ce que la société venderesse tient à tout moment à sa disposition en l’étude du notaire soussigné, la justification de ces garanties, notamment par la représentation des attestations susvisées ».

La preuve est rapportée que le notaire a commis de multiples manquements aux devoirs de sa charge à l’occasion au sujet de la garantie d’achèvement.

Il est d’abord établi que WW… V… a méconnu les dispositions de l’article R 261-18 du code de la construction et de l’habitation en retenant que le financement des immeubles du programme devait être assuré à hauteur de 60% seulement, alors que ce taux réduit ne s’applique, selon le texte, que « lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % par du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur ».

Or, la SCI […] n’était propriétaire ni du terrain, ni de sa trésorerie fournie par un tiers qui en est demeuré créancier, ni des fonds prêtés par acte du 15 septembre 2006.

C’est donc le taux de 75% du prix de ventes pour tout l’ensemble immobilier qui aurait dû être appliqué, soit un minimum de 15 219 492 €, somme qui n’était pas réunie, même d’après le mode de constitution de la garantie que le notaire a accepté en instrumentant les ventes litigieuses.

Le notaire a ainsi méconnu un texte d’ordre public au préjudice des acquéreurs.

Dès lors que les financements justifiés aux yeux du notaire étaient de toutes manières insuffisants, celui-ci n’aurait dû ni faire croire aux acquéreurs que, pour les acquéreurs concernés, la condition suspensive de justification de la garantie d’achèvement était réalisée, ni accepter de recevoir les autres ventes dans des conditions illégales.

Mais encore, l’article R 261-18 dispose que si le calcul du financement assuré de 75% du prix des ventes peut comprendre des crédits, ceci s’entend seulement des  » crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier et, le texte ajoute encore que « ne sont considérés comme crédits confirmés au sens du présent article que les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu’à l’achèvement de l’opération ».

Or, dès lors que la garantie d’achèvement a pour finalité de disposer d’un capital permettant de terminer les travaux, en particulier en cas d’abandon de chantier, le notaire devait être particulièrement prudent et exigeant relativement aux concours de prêt. En l’espèce, le notaire n’a pas précisé, à la rubrique des actes consacrée à la garantie d’achèvement, qui était le prêteur de deniers à hauteur de 3.700.000 EUR, dont l’importance de la contribution en faisait un élément déterminant de l’effectivité de la garantie. En revanche, il a inséré, entre deux rubriques consacrées, l’une, aux caractéristiques de la construction et l’autre, à l’état actuel des travaux, une rubrique intitulée « prêt ». Celle-ci relate que le notaire a dressé, le 15 septembre 2006, un acte de prêt consenti à la SCI […] par M. SS…, agent de change, pour un montant de 3.500.000 EUR. Il y précise que ce prêt est consenti pour la durée de huit mois, que le paiement des intérêts interviendra à partir du 15 novembre 2006 et que le capital devra être remboursé au plus tard le 15 mai 2007. Le notaire a annexé aux actes de vente une lettre que M. SS… lui a adressée en date du 19 octobre 2006 par laquelle il l’informe « donner mainlevée des sûretés réelles [lui] profitant dans la mesure où elles grèvent le bien immobilier dont il s’agit contre versement [….]des prix de vente de chaque lot, et ceci afin de faciliter la mise en place de crédits éventuellement sollicités par les différents acquéreurs ».

Cependant, les premiers contrats signés prévoyaient une date d’achèvement au troisième trimestre 2007 et les autres au premier trimestre 2008.

Il résulte de ces éléments que le notaire a méconnu, une nouvelle fois, la réglementation d’ordre public de la garantie d’achèvement en acceptant d’y faire figurer un prêt consenti ni par une banque ni par un établissement habilité et dont, surtout, il ne s’était pas assuré qu’il serait maintenu jusqu’à l’achèvement de l’opération.

Le notaire a encore manqué à délivrer une information compréhensible aux acquéreurs et n’a pas attiré leur attention sur les risques de s’engager dans une telle opération. Le flou de cette information a été accru par la variation sur le montant du prêt, supérieur de 200.000 EUR dans la rubrique « garantie d’achèvement » par rapport à ce qui est annoncé dans la rubrique « prêt ».

Le notaire est donc fautif à l’égard de chacun des acquéreurs pour avoir dressé des actes de vente en état de futur achèvement prévoyant une garantie intrinsèque ne satisfaisant pas aux conditions légales et qui s’est avérée illusoire pour les même raisons qui la rendaient illégale.

En conséquence de cette faute, la SCI […] s’est trouvée face à une dette exigible correspondant au prêt de M. SS… avant d’avoir terminé le chantier, de sorte que les acquéreurs n’ont pas disposé du capital permettant l’achèvement des travaux.

Il convient enfin de relever que les parties sont profanes en matière de vente en état de futur achèvement.

Ainsi, M. T… est diéséliste et son épouse femme au foyer, M. N… visiteur médical, M. Y… ingénieur d’étude, M. Z… technicien et son épouse infirmière, M. B… cuisinier, Mme SSS… VVV… directrice marketing, E… Dielvic était gardien de la Paix, M. G… est directeur de centre social et son épouse assistante maternelle, M. I… chef cuisinier et son épouse adjoint administratif, Mme F… assistante de direction, M. K… pompier de Paris, Mme M… auxiliaire de vie et M. L… responsable qualité, M. O… dessinateur industriel et son épouse comptable, M. P… ingénieur et son épouse professeur des écoles, EEE… R… était ingénieur, M. S… est pompier de Paris et Mme TT… vendeuse fleuriste.

C’est pourquoi, il ne peut être soutenu que le notaire a satisfait à son devoir d’information s’agissant du risque particulier lié au fait que l’assiette foncière était constituée des droits du preneur à bail à construction et que ces droits risquaient d’être perdus si les travaux n’étaient pas terminés dans les délais fixés par le bail.

A cet égard, si les actes authentiques mentionnent l’existence du bail à construction et rappellent, dans la rubrique origine de propriété, la clause indiquant qu’en sortie de bail la propriété des constructions devait revenir au bailleur, ainsi que les obligations du preneur de commencer les travaux dans les douze mois de la réalisation du bail et d’achever les travaux de construction, d’infrastructure et d’équipement dans un délai de quatre ans à compter du démarrage des travaux, non seulement la date de déclaration d’ouverture de chantier du 28 novembre 2005 est indiquée dans une autre rubrique de l’acte, mais encore ne pouvait-il être attendu des acquéreurs qu’ils fassent un tel rapprochement, ni qu’ils comprennent le danger de l’opération lié à la résiliation anticipée éventuelle par les seules clause reproduites.

Sans que le notaire puisse se réfugier derrière les information et conseils qui ont été, le cas échéant, donnés par ses confrères chargé d’établir les procurations en brevet pour la signature des actes de vente, il n’est pas établi que WW… V… ait rempli son devoir d’information à cet égard. Alors que les contrats de réservation se bornent à annoncer que le bail à construction est consenti pour la durée, rassurante, de 99 ans et qu’un exemplaire de celui-ci sera remis à lors de la réalisation de l’acte authentique, il n’y a aucun avertissement clair, quant au risque de résiliation pour non respect des délais de construction, qui soit donné dans l’acte de vente lui-même, ni dans aucun autre document adressé par le notaire aux acquéreurs, et rien ne prouve que cet avertissement ait été donné par un autre moyen d’effet équivalent.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a dit que la responsabilité du notaire n’était pas engagée.


  • Cour d’appel de Paris, 30 novembre 2018, RG n° 16/053487