Les ravages du copier-coller dans les actes notariés. Fausses déclarations par le vendeur

En application de l’article 1116 ancien du Code civil applicable aux faits de l’espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres l’autre partie n’aurait pas contracté.

Les conditions du dol s’apprécient au jour de la formation de l’acte argué de nullité, et la réticence dolosive peut porter sur l’existence d’un risque qui ne s’est finalement pas réalisé.

L’acte de vente litigieux en date du 26 septembre 2016 précise que l’immeuble vendu provient de la division, en 2014, d’une propriété plus grande acquise par M V. le 23 août 2012.

Il contient en sa page 10 la clause suivante :

Dispositions relatives à la construction

Absence d’opération de construction depuis dix ans .

Le VENDEUR déclare :

qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée sur cet immeuble dans les 10 dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente

qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai.

A l’exception de :

la remise en état de la clôture avec muret existant, ainsi qu’il résulte d’une non opposition à déclaration préalable portant le numéro DP 033 199 13 K 04 46, délivrée par la mairie de Gujan Mestras le 30 décembre 2013.

Le vendeur déclare n’avoir reçu aucun retrait, ni recours contre cette déclaration, ainsi qu’il résulte d’un courrier délivré par la mairie le 16 juillet 2016.

La déclaration préalable visée à l’acte avait été déposée le 2 décembre 2013 par M V. pour la réalisation des travaux suivants : »travaux sur une construction existante : changement des menuiseries anciennes bois par des menuiseries neuves en PVC blanc , et remise en état de la clôture avec muret existant et poteaux alu hauteur 1,20m finition avec lame de bois ajouré ; habillage des angles extérieurs en briquette de parement style arcachonnais. »

La décision de non opposition à cette déclaration préalable a été rendue le 30 décembre 2013.

Le 19 juillet 2016, le maire de Gujan -Mestras avait transmis à maître D., notaire, en vue de la vente V. /L. une attestation de non recours ni retrait de cette déclaration préalable n° 03319913K0446.

Or, iI ressort des pièces produites par Mme L. que M V. avait déposées le 29 novembre 2013 une autre déclaration préalable complétée le 25 février 2014 sous le numéro DP 03319913K0442.

Le dossier transmis par la mairie contient des plans et la liste des travaux projetés, consistant en une réhabilitation d’une maison de type arcachonnaise avec notamment remplacement de la toiture, modification des pentes de toit et ouvertures, habillage des débords de toit en sous face avec un lambris, création de baie vitrée.

Une décision de non opposition à cette déclaration préalable avait été rendue par le maire le 13 mars 2014, et précisait que le bénéficiaire de l’autorisation devait souscrire l’assurance dommages-ouvrage prévue par la loi.

Dans un courrier du 9 novembre 2016, le maire de Gujan Mestras indique à M V. qu’il a été constaté la réalisation de travaux non conformes concernant la clôture et les ouvertures des façades nord et sud du bâtiment rénové, ce qui entraîne une opposition aux déclarations d’achèvement et d’attestation de conformité DP 03319913 K 0446 et 03319913K0442.

Par courrier du 13 janvier 2017, la mairie de Gujan Mestras a informé Mme L. du retrait d’autorisation tacite à la déclaration préalable de régularisation déposée par M V. le 28 novembre 2016 sous le numéro 3319916K0478.

Ces éléments démontrent que :

  • M. V. avait procédé, entre son acquisition et la vente de l’immeuble, à des travaux de grande ampleur de rénovation de la maison ; il ne conteste d’ailleurs pas la réalité et la teneur de ces travaux
  • ces travaux n’ont fait l’objet d’aucune assurance, notamment quant à la garantie décennale du constructeur, mobilisable en l’espèce, car le remplacement de la toiture avec modification des pentes constitue notamment à lui seul un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil
  • aucune attestation de conformité de ces travaux soumis à déclaration préalable n’a été délivrée par l’autorité administrative.

M V. en déclarant expressément dans l’acte de vente n’avoir effectué sur l’immeuble aucune construction ou rénovation autre que la remise en état de la clôture, ni réalisé aucun élément constitutif d’ouvrage au sens de l’article 1792 du civil a donc délibérément menti.

Il a ainsi volontairement omis de faire connaître à l’acquéreur que les travaux réalisés n’étaient pas assurés ni réguliers sur le plan administratif.

Or, des deux informations étaient déterminantes du consentement de Mme L. et M V. ne pouvait l’ignorer.

Son mensonge a été fait avec l’intention de tromper Mme L. pour la conduire à conclure le contrat.

Il ne rapporte aucune preuve de ses allégations, parfaitement contraires aux énonciations de l’acte de vente, selon lequelles il aurait indiqué oralement à Mme L. avant la vente avoir procédé lui-même à la rénovation du bien.

Le fait, allégué par Mme L. mais contesté par M V., que l’immeuble soit actuellement affecté de désordres d’ordre décennal n’entre pas en compte dans l’appréciation des conditions du dol, puisque le risque de survenance de désordres de cet ordre non couverts par une assurance existait dès la signature du contrat de vente.

C’est donc à juste titre que le premier juge a dit établie la réticence dolosive de M V. et a en conséquence prononcé l’annulation de la vente, et condamné M V. à restituer à Mme L. le prix de vente, soit la somme de 310.000 EUR avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts par année entière ; le point de départ de ces intérêts sera fixé, par infirmation du jugement, au 25 janvier 2018, date de l’assignation de M V. par Mme L., et non à compter de la date de la vente comme le demande celle-ci.

Sur les autres demandes en paiement

Le dol commis par M V. est constitutif d’une faute engageant sa responsabilité délictuelle, qui doit entraîner sa condamnation à réparer les autres préjudices causés à Mme L.

Mme L. démontre par la production de la facture avoir payé la somme de 1.712,74 EUR le 25 janvier 2017 pour des travaux d’étanchéité réalisés sur la toiture de l’immeuble.

Cette somme a été exposée en vain du fait de l’annulation de la vente et ce débours est constitutif pour elle d’un préjudice que M V. est tenu de réparer ; il sera condamné par infirmation du jugement à lui payer cette somme à titre de dommages-intérêts .

Mme L. ne démontre pas avoir exposé la somme de 500 EUR réclamée pour des trottoirs mal réalisés ni celle de 660,92 € réclamée pour des menuiseries promises et livrées et non posées et ces demandes ont été rejetées à bon droit par le premier juge.

Mme L. réclame la condamnation de M V. à lui payer la somme de 22.600 EUR au titre des ‘frais de notaire’ .

Les droits versés à l’administration fiscale dont le montant est précisé dans l’acte de vente se sont élevés à la somme totale de 18.311 EUR.

Ces frais pourront donner lieu à remboursement par l’administration fiscale, ce qui imposera à Mme L. des démarches supplémentaires constitutives en elles mêmes d’un préjudice que M V. devra réparer en lui versant la somme de 2.000 EUR, à laquelle sera limitée le montant de l’indemnité de ce chef à défaut pour elle de produire le justificatif du montant de la somme versée par elle au notaire en plus des taxes et droits d’enregistrement.

Enfin la tromperie dont a été victime Mme L. lui a nécessairement causé un préjudice moral lié à l’échec de son projet immobilier que M V. devra réparer en lui versant la somme de 1.500 EUR à titre de dommages-intérêts .

C’est donc la somme totale de 5.212,74 EUR que M V. sera condamné à verser à Mme L. à titre de dommages-intérêts par infirmation du jugement.

Sur les demandes dirigées contre maître F., notaire, par Mme L.

Selon Mme L. , le notaire savait que M V. avait acquis un bien pour le diviser et le revendre , ce qui laissait présager soit une revente en l’état de maisons à rénover, soit l’exécution de travaux.

Elle ajoute que les diagnostics annexés à l’acte mentionnaient un chantier achevé le 2 septembre 2016, et un maison bâtie en 2016.

Elle estime que maître F., notaire, a donc manqué à ses obligations professionnelles en ne contrôlant pas les déclarations du vendeur.

Toutefois, le notaire n’engage sa responsabilité en cas de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés que s’il dispose d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

Il n’a aucune obligation de visiter les lieux et de vérifier son état.

En l’espèce, le seul fait que M V. ait divisé un bien acquis en 2012, pour en revendre une partie en 2014 et l’autre en 2016 ne permettait pas de laisser penser au notaire que contrairement à ses affirmations, M V. avait réalisé des travaux importants de rénovation de l’immeuble.

En effet M V. n’avait fait état que d’une déclaration préalable, et le certificat d’urbanisme délivré par la mairie avant la vente mentionnait que le bien n’avait pas fait l’objet d’un permis de construire dans les dix dernières années, de sorte qu’aucun crédit ne pouvait être donné aux mentions des diagnostics faisant état d’une maison bâtie en 2016 manifestement erronées au vu des éléments dont le notaire disposait .

Aucun manquement du notaire à ses obligations n’étant établi, le premier juge a rejeté à bon droit les demandes dirigées par Mme L. contre maître F. et le jugement est confirmé sur ce point.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 1er juillet 2021, RG n° 19/05188