Vice caché or not vice caché

Par acte du 24 mars 2011 passé en l’étude de maître G., notaire à St GIRONS, la SCI DOR (l’acquéreur) s’est portée acquéreur des lots 1, 2, 3, 4 et 5 d’un immeuble en copropriété situé à […], pour le prix de 175.000 EUR.

Les vendeurs étaient la SCI LA CASE en qualité de propriétaire du lot n°2, M. C. en qualité de nu-propriétaire des lots 1,3,4,et 5, et Mme G. épouse R. en qualité d’usufruitière des lots 1 ,3, 4 et 5 (ensemble le vendeur).

En décembre 2011 sont apparus des désordres afférents au réseau d’assainissement, et au toit.

Après vaines tentatives d’arrangement amiable, la SCI DOR a, par actes d’huissier des 14 août et 2 octobre 2012, fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Toulouse Mme G. épouse R., M. C. et la SCI LA CASE pour obtenir leur condamnation à lui restituer une partie du prix de vente.

Par jugement du 6 août 2014 le tribunal a considéré que la SCI DOR établissait la réalité de vices afférents au réseau d’assainissement des eaux et à la toiture de l’immeuble, mais qu’il ne disposait pas d’éléments suffisants pour se prononcer sur leur caractère apparent ou caché.

Appel a été relevé.

La garantie des vices cachés de l’immeuble n’est pas due par le vendeur à raison des non-conformités affectant le réseau d’évacuation des eaux. D’une part, le raccordement d’éviers au système d’évacuation des eaux de pluie, doit être tenu pour apparent. D’autre part, s’agissant de l’évacuation des eaux usées du salon de coiffure, l’acte mentionne que le système d’évacuation n’a pas fait l’objet d’un contrôle de conformité et que l’acquéreur en faisait son affaire personnelle.

Si l’affaissement des chevrons de la toiture doit être considéré comme un vice apparent, en revanche, il n’en va pas de même de la non-conformité aux normes du faîtage de la toiture, notamment du fait l’emploi de matériaux inappropriée, que seul un professionnel accédant à cette toiture aurait pu déceler. Il est patent que les infiltrations générées par ce vice se sont manifestées avant la vente et étaient donc connues du vendeur. Ce vice constitue donc bien un vice caché qui aurait conduit l’acquéreur à donner un moindre prix. Le silence du vendeur sur l’existence de ces travaux et les désordres qui en ont résulté caractérisent la mauvaise foi du vendeur qui ne peut donc se prévaloir de la clause de non-garantie. Le vendeur doit donc indemniser l’acquéreur à hauteur du coût des travaux de reprise et du préjudice moral subi.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre, 1re section, 24 février 2020, RG n° 17/06026