Optimisation fiscale loi Malraux. Le notaire, rédacteur de l’acte de vente d’un appartement situé dans un ensemble immobilier inscrit aux monuments historiques, n’a commis aucun manquement à ses obligations de loyauté, de diligence et de prudence.

Dans le courant de l’année 2003, la Société Marc le N. Consultants (MLNC) a proposé à monsieur et madame Philippe V. d’investir dans l’immobilier à des fins d’optimisation fiscale.

Monsieur et madame V. ont signé le 6 novembre 2003 un compromis de vente portant sur l’acquisition d’un appartement de type T4 avec un cellier indépendant et 2 places de stationnement dans un ensemble immobilier dénommé « Château de la CHAUSSADE », sis à Guérigny et inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques par arrêté du 11 mars 2002, au prix de 29.890 EUR.

Le montant des travaux prévus était fixé à la somme de 21.094 EUR pour les parties privatives et à celle de 145.265 EUR pour les parties communes.

Afin de financer cette opération, les époux V. ont contracté deux prêts pour un montant total de 205.024 euros auprès de la Caisse régionale Normandie de financement-Norfi, établissement bancaire lié au Crédit mutuel.

Suivant acte en date du 31 décembre 2003 reçu par maître Gérard M., associé de la SCP Gérard M., Alexis O., Jean-Philippe B. et Stéphane D., titulaire d’un office notarial à SAINT-ROMAIN-DE-COLBOSC, la société Résonance Diderot-Hugo, appartenant au groupe Quarante, a vendu les biens immobiliers décrits ci-dessus (lots n° 402, 406, 1104 et 1108) à monsieur et madame V. moyennant le règlement de la somme de 29.890 EUR prévu au compromis de vente.

Le 31 décembre 2003, les statuts de l’Association Syndicale Libre du château de la Chaussade (ASL) constituée entre les copropriétaires de l’immeuble et ayant pour objet la réalisation des travaux de restauration, la répartition des dépenses et le recouvrement des fonds auprès de ses membres ont été déposés en l’étude de maître M.

Lors de l’Assemblée Générale du 31 décembre 2003, monsieur G., un des copropriétaires de l’immeuble, a été élu en qualité de premier président de l’ASL.

Le 6 janvier 2004, l’ASL a signé avec la Société Continentale TMO un contrat de marché portant sur la réalisation des travaux à effectuer sur l’immeuble pour un montant de 8.950.000 EUR HT, ultérieurement réduit à 8.830.000 EUR HT.

Les travaux ayant débuté en sous-traitance, les appels de fonds ont été versés sur un compte ouvert au nom de l’ASL par l’étude de maître M.

Le 22 décembre 2006, l’administration fiscale a notifié aux époux V. une proposition de redressement fiscal motivée par le fait qu’aux yeux de l’administration, la moitié des dépenses acquittées par les investisseurs au profit de l’entreprise CTMO ne correspondait pas à l’exécution de travaux et ne pouvait donc être justifiée au sens de l’article 31-I-1er du Code général des impôts.

Le contentieux fiscal entre les époux V. et l’administration s’est finalement achevé par une transaction à la fin de l’année 2008.

Entretemps, les travaux entrepris sur l’ensemble immobilier ont cessé et le chantier a été suspendu.

La Société Continentale TMO, qui avait encaissé environ deux tiers des fonds appelés par l’ASL, a été placée en liquidation judiciaire le 16 avril 2007 par le Tribunal de commerce de Montpellier.

Par actes d’huissier en date des 30 novembre et 1er décembre 2009, monsieur et madame Philippe V. ont fait assigner la Société Marc le N. Consultants et la SCP notaire C.M.O. devant le Tribunal de grande instance du Havre aux fins de condamnation solidaire au paiement de diverses sommes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le notaire, rédacteur de l’acte authentique de vente d’un appartement situé dans un ensemble immobilier inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, n’a commis aucun manquement à ses obligations de loyauté, de diligence et de prudence. Le couple d’investisseurs requérant a acquis le bien litigieux à des fins d’optimisation fiscale. Il s’est vu proposer une notification de redressement par l’administration fiscale parce que la moitié des dépenses engagées ne correspondait pas à la réalisation de travaux de restauration et ne pouvait donc être justifiée au sens de l’article 31 § I 1° du Code général des impôts, l’entreprise chargée des travaux ayant d’ailleurs été placée ultérieurement en liquidation judiciaire après avoir encaissé les deux tiers des fonds appelés.

Le notaire poursuivi a certes établi les états descriptifs de division et le règlement de copropriété, outre l’acte de vente, mais l’étude fiscale a été réalisée par un avocat fiscaliste. Par ailleurs, le couple d’investisseurs ne démontre pas que l’officier public (le notaire) en cause avait connaissance de l’existence des difficultés financières rencontrées par le groupe auquel appartient le vendeur. Le suivi de la bonne exécution des travaux était également assuré par l’association syndicale libre et le couple d’investisseurs n’a pas contesté les résolutions votées par cette dernière. Il a aussi réglé sa quote-part sur appel de fonds.

Enfin, le décaissement des appels de fonds par le notaire a été effectué sur ordre du directeur chargé d’assister le président de l’association, le notaire n’ayant aucune obligation d’apprécier l’opportunité des demandes de règlement adressées par l’association syndicale libre.

Confirmant la décision entreprise, la cour rejette en conséquence la demande indemnitaire formé par le couple d’investisseurs, les époux V;, à l’encontre du notaire.


  • Cour d’appel de Rouen, 1re chambre civile, 4 septembre 2019, RG n° 17/03139