Prescription QUINQUENNALE de l’action en responsabilité de l’investisseur ayant acquis un immeuble aux fins de défiscalisation

Le bien n’a quasiment jamais pu être loué aux conditions annoncées. Dès l’achat, le bien a connu une période de vacances de 11 mois et la première location a été consentie pour un loyer inférieur aux projections financières annoncées

Suivant contrat préliminaire de vente en date du 27 mars 2008, Jacques et Noëlle F, époux, ont réservé un appartement de 44,70 m2 et un parking auprès de la Sci Caudry, promoteur du programme immobilier « Domaine Matisse », après avoir été démarchés par la Sa IFB France dans le cadre d’un projet d’investissement et de défiscalisation, moyennant le prix de 144.615 EUR.

L’acte authentique de vente a été signé le 24 septembre 2008.

Le bien a connu une période de vacance locative et les époux F. ont invoqué une perte financière ainsi qu’une perte de valeur de l’appartement.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 août 2016, les époux F. ont fait assigner la Sasu IFB France et la Sci Caudry devant le Tribunal de grande instance de Toulouse sur le fondement des articles 1116 et 1240 du Code civil en indemnisation de leur préjudice.

La prescription de l’action en responsabilité de l’investisseur ayant acquis un immeuble aux fins de défiscalisation, est atteinte par la prescription quinquennale.

Le point de départ de l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information ou sur le fondement d’un dol, se situe au jour où l’acquéreur a pu prendre conscience du manque de rentabilité du programme immobilier.

En l’occurrence, le bien n’a quasiment jamais pu être loué aux conditions annoncées. Dès l’achat, le bien a connu une période de vacances de 11 mois et la première location a été consentie pour un loyer inférieur aux projections financières annoncées. Le fait que la carence locative ait été prise en charge par une assurance est sans incidence, cette circonstance permettant de s’interroger sur le potentiel locatif du bien. C’est donc au plus tard à l’issue de la première période de vacances, que l’acquéreur a pu prendre conscience des difficultés manifestes de location, et du déficit de rentabilité, circonstances qui avaient nécessairement une incidence sur la valeur du bien à sa revente.

L’action engagée plus de 5 ans plus tard est donc prescrite.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre, 1re section, 12 avril 2021, RG n° 18/04616