Les tribulations d’une offre d’achat. Vincent et Nathalie mal fondés à réclamer la perfection de la vente et à titre subsidiaire le caractère abusif de la rupture des pourparlers

Le 7 juillet 2017, Mme Françoise C. épouse R., propriétaire d’un bien immobilier situé au […], a confié à la SAS Axo & Actifs un mandat de vente en vue de céder son bien d’une surface de 350 m² moyennant un prix de 160.000 EUR, dont 10.000 EUR de frais d’agence.

M. Vincent B. et son épouse Mme Nathalie K. (M. et Mme B.) ont émis le 5 août 2017 une offre d’achat régularisée par l’entremise de l’agence immobilière portant sur un prix de 120.000 EUR qui incluait les frais d’agence d’un montant de 9.000 EUR.

Acceptée le même jour par Mme C. épouse R., cette offre prévoyait la signature d’un compromis de vente avant la date du 8 septembre 2017 ainsi qu’un cloisonnement au 1er étage entre la maison et l’appartement de type F3 mitoyen que se réservait l’intéressée.

Le 22 septembre 2017, les parties se sont accordées pour reporter la date de la signature du compromis de vente.

Par courriel du 28 septembre 2017, les acquéreurs ont indiqué à la venderesse souhaiter reconsidérer le montant de la transaction en raison de la distraction d’une partie des parcelles. Ils ont proposé le versement d’une somme de 100.000 EUR.

En réponse, Mme C. a précisé que la division de la parcelle N° 326, prévue initialement, était précisée dans le projet d’acte seing privé de sorte que l’acte de vente conditionnelle ne pourrait être signé qu’au prix convenu de 120.000 euros.

Suivant un nouveau courriel adressé le 5 octobre 2017, les époux B. ont informé Mme C. qu’ils acceptaient de conclure la vente au prix de 106.000 RUR compte tenu de la renonciation de l’agence immobilière à ses honoraires dans le cadre de la transaction.

Dans sa correspondance en réponse en date du 11 octobre 2017, la venderesse a informé les acquéreurs de sa volonté de mettre fin à la transaction.

En l’absence de règlement amiable du litige, M. et Mme B. ont assigné Mme C. épouse R. le 28 décembre 2017 en passation forcée de l’acte authentique au prix de 120.000 EUR, sous astreinte de 500 EUR par jours de retard. Ils ont réclamé à titre subsidiaire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au versement d’une somme de 12.000 EUR à titre de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire en date du 5 février 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a notamment débouté M. et Mme B. de l’ensemble de leurs demandes.

M. et Mme B. ont relevé appel de l’intégralité du dispositif de cette décision le 28 mars 2019.

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1/ Au soutien de leur appel, M. et Mme B. invoquent les dispositions de l’article 1583 du Code civil. Ils estiment, en application de ce texte, que leur offre d’achat du 5 août 2017 a été acceptée le même jour par Mme C. épouse R. de sorte qu’elle consacre l’accord des parties sur la chose et le prix du bien immobilier. Ils affirment dès lors que la vente doit être considérée comme parfaite.

En réponse, la venderesse conteste cette argumentation.

Elle fait tout d’abord état de l’absence de notification à M. et Mme B. du délai de rétractation prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Ce texte dispose que l’acquéreur non-professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cependant, l’application de l’article L271-1 précité suppose l’établissement d’un contrat, qu’il s’agisse d’un acte sous seing privé ou authentique. Or seule une offre acceptée a été signée par les parties. De plus, seuls les acquéreurs sont recevables à invoquer l’absence de notification du délai de rétractation dont le non-respect, comme ces derniers le soulignent à raison, n’est pas sanctionné par la nullité.

En conséquence, l’argumentation développée par Mme C. épouse R. sera écartée.

2/ La propriétaire du bien immobilier soutient ensuite n’avoir été informée de la date du rendez-vous chez le notaire, pour la signature du compromis, que 44 jours après la date d’acceptation de l’offre d’achat de sorte que le délai prévu pour son établissement était expiré depuis 14 jours. Elle estime dès lors que les parties n’étaient plus liées par leurs engagements réciproques.

L’offre acceptée du 5 août 2017 prévoyait que la date de signature d’un ‘avant contrat’ devant un officier ministériel devait être connue ‘dans un délai maximum de 30 jours à compter de ce jour’, soit avant le 4 septembre 2017 au plus tard.

Il est établi que Mme C. épouse R. a été informée par un courriel du 18 septembre 2017 du jour de sa comparution devant le notaire instrumentaire.

Cependant, la connaissance de la date de signature de l’avant contrat ne peut constituer une condition suspensive de validité de l’offre.

Il doit être ajouté que Mme C. épouse R. s’est bien présentée devant maître H., notaire, le 22 septembre 2017 et n’a formulé aucune remarque sur le dépassement du délai d’information précité.

Ce moyen doit être également rejeté.

3/ Mme C. épouse R. affirme également que la signature d’un compromis de vente à la date prévue dans l’offre, en l’occurrence le 8 septembre 2017 au plus tard, constituait une condition suspensive. Elle considère dès lors que l’absence d’établissement de cet acte libère les parties de leurs engagements réciproques.

Cette argumentation est combattue par les appelants et retenue par le premier juge.

L’examen de ce document fait en effet apparaître que l’obligation relative la signature d’un compromis devant intervenir avant le 8 septembre est insérée après la mention « conditions suspensives ».

L’offre acceptée a donc clairement prévu que le dépassement de cette date entraînait sa caducité.

Cependant, Mme C. épouse R. s’est bien présentée en l’étude de maître H., notaire, le 22 septembre 2017.

Certes, la promesse n’a pas été paraphée par les parties ce jour-là. Mais cette situation résulte uniquement de l’absence de production d’un diagnostic parasitaire complet et non de la volonté de la venderesse ou des acquéreurs de ne pas donner suite à la transaction.

Il est donc établi que Mme C. épouse R. a entendu renoncer à la caducité de l’offre et souhaité aboutir à la transaction.

A la suite de la comparution des parties devant le notaire, un différend a opposé celles-ci sur la contenance du bien immobilier mais également son prix.

Le projet d’avant contrat, se fondant sur l’acception dans l’offre par M. et Mme B. de la séparation et du cloisonnement de la partie étage de la maison avec le logement de type F3 dont Mme C. épouse R. souhaitait conserver la propriété, a expressément prévu une future division cadastrale rendue nécessaire par le détachement d’une partie de la parcelle n°AB 326. Il est indiqué qu’un plan est annexé au document notarié.

Or, dans un courriel du 28 septembre 2017, M. et Mme B. se sont clairement opposés au détachement de ladite parcelle tel que prévu dans la promesse à venir et ont souhaité ramené le prix de la transaction à la somme de 106.000 EUR. Ils estiment que le souhait de la venderesse de conserver la jouissance d’un garage et d’une pièce de l’habitation (salle de bains) ne figure pas dans l’offre initiale de sorte que la division projetée rejaillit sur la détermination du bien immobilier et diminue sa valeur.

Comme le souligne le jugement déféré, l’échange des courriers entre les parties démontre l’existence d’une incompréhension portant sur l’exacte délimitation du bien vendu, étant observé que la contenance de celui-ci n’est pas précisée dans l’offre acceptée mais également dans le projet d’avant contrat.

Aucun document ne permet d’établir que Mme C. épouse R. a accepté la diminution du montant de la transaction à la somme de 106.000 EUR.

Certes, la représentante de l’agence immobilière a fini par renoncer à ses honoraires mais ce refus ne traduit pas une reconnaissance de l’attitude fautive ou déloyale de la venderesse.

Ces éléments démontrent que l’accord initial résultant de l’offre acceptée a bien porté sur le prix du bien immobilier mais non sur sa réelle contenance et détermination. Cet accord partiel, qui ne pouvait donc être qualifié de parfait au sens des dispositions de l’article 1583 du Code civil, a en tout état de cause définitivement cessé en raison des nouvelles exigences formulées par les acquéreurs et refusées par la propriétaire.

Dès lors, le souhait de Mme C. épouse R. de ne pas donner suite aux nouvelles propositions des acquéreurs puis de mettre fin à la transaction, exprimé dans son courrier du 11 octobre 2017, ne peut être considéré comme fautif.

En conséquence, les appelants sont donc mal fondés à réclamer la perfection de la vente et à titre subsidiaire le caractère abusif de la rupture des pourparlers. Le jugement entrepris sera donc entièrement confirmé sur ces points.

4/ Quant au préjudice moral allégué résultant d’un courriel injurieux adressé par M. R., il ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de dommages et intérêts dans la mesure où il n’émane pas d’une partie régulièrement mise en cause dans le cadre de la présente procédure.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 12 août 2021, RG n° 19/01735