Le notaire à le devoir d’assurer la protection des intérêts de l’ensemble des parties à l’acte qu’il a la charge de dresser et pas seulement du promoteur-vendeur

Le point de départ du délai de prescription quinquennale de l’action en annulation de la vente pour méconnaissance des règles impératives applicables à la vente en l’état futur d’achèvement se situe au jour de sa conclusion.

Spécialement, il est établi que la vente a été conclue alors que la société maître de l’ouvrage avait conçu le projet de restructuration de l’immeuble en vue de sa transformation en logements avec le projet d’en assurer l’exécution par l’entremise de l’AFUL qu’elle avait mise en place dans le but d’en assurer le contrôle ainsi que de la société d’ architecture et de la société de construction qui faisaient toutes deux parties de son groupe, ce qui lui permettait de conserver la maîtrise de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux ; en outre, le financement des travaux était à la charge de l’acquéreur à qui a été adressé deux appels de fonds. Si le bénéfice des avantages fiscaux procurés par la « loi Malraux » permettant une diminution du revenu imposable est incompatible avec la conclusion d’une vente en l’état futur d’achèvement, cette motivation fiscale, si elle peut expliquer le choix de réaliser la vente en dehors du dispositif applicable à une telle vente, n’est pas de nature à éluder la qualification de vente en l’état futur d’achèvement dès lors que ses conditions sont réunies ; dans ces conditions, la vente litigieuse devait impérativement être soumise aux dispositions réglementant le contrat de vente en l’état futur d’achèvement ; à défaut, la vente doit être déclarée nulle.

Le notaire à le devoir d’assurer la protection des intérêts de l’ensemble des parties à l’acte qu’il a la charge de dresser ; il doit s’assurer que la qualification proposée par l’une des parties est conforme à son objet.

Spécialement, le notaire habituel de la société de vente qui a reçu tous les actes de vente portant sur les opérations immobilières commercialisées par cette société, avait à ce titre connaissance des motifs des parties, spécialement les objectifs fiscaux poursuivis par l’acquéreur qui conduisaient à exclure par principe la conclusion d’une vente en l’état futur d’achèvement ; il ne pouvait donc ignorer que la vente conclue avec les acquéreurs n’avait été conclue sous la forme d’une vente classique que pour permettre la réalisation de ces objectifs alors qu’elle portait sur les lots d’un immeuble qui devait subir une réhabilitation lourde dans des conditions qui devaient le conduire à s’interroger sur le rôle et la qualité des différents opérateurs, notamment sur le véritable maître d’ouvrage des travaux ; ainsi la question de la soumission de cette vente au régime de la vente en l’état futur d’achèvement était déterminante et ne pouvait être éludée sans avoir attiré l’attention de l’acquéreur sur les risques que lui faisait courir l’opération immobilière dans laquelle il s’engageait en le privant des garanties dont lui permettait de bénéficier la conclusion d’une vente en l’état futur d’achèvement.

La faute du notaire est ainsi établie pour avoir manqué d’une part à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte afin que celui-ci assure non seulement la réalisation de l’opération poursuivie par les parties mais également leur sécurité juridique, spécialement celle de l’acquéreur profane ; est également caractérisée un manquement à son obligation de conseil.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 22 janvier 2021, RG n° 19/11701