Le dessous-de-table est en général payé en espèces et au moment de la transaction

Madame N. expose qu’elle a acheté, le 27 avril 2012, une parcelle de terrain à bâtir au prix de 50’000 EUR et qu’il avait été alors verbalement convenu avec son vendeur de la cession d’un morceau de terrain supplémentaire de 60 m² ; que cette cession n’est jamais intervenue, mais qu’elle avait réglé pour cela la somme de 20’000 € en remettant quatre chèques, deux en blanc, le troisième à l’ordre de M. et Mme P. et le dernier à l’ordre de Mme P.

Mme N. fonde donc son action sur un paiement indu de ce chef, le vendeur lui opposant que le paiement ainsi fait correspondait, en réalité, à un dessous de table réglé avant la vente compte tenu de la liquidation judiciaire du vendeur.

Dans le jugement attaqué, le tribunal a considéré que l’existence d’un accord pour l’achat d’un autre terrain n’était pas démontrée et qu’il était surprenant que l’achat d’un terrain de 70 m² justifie le paiement d’une somme de 20’000 EUR alors que 50’000 EUR avaient été réglés pour le terrain de 3 ares et à 30 centiares, objet de l’acte du 27 avril 2012; que par suite, la preuve d’un paiement indu n’était pas rapportée.

Au soutien de son appel, madame N. expose en substance qu’elle verse au débat les quatre chèques invoqués, de 5000 EUR chacun, portant les dates respectives du 9 septembre 2011, 20 décembre 2011, 1er janvier et 4 janvier 2012.

En ce qui concerne le moyen relatif au dessous de table, elle souligne que le dessous-de-table est en général payé en espèces et au moment de la transaction ; que par ailleurs, aucune dette n’existait entre les parties ; que les consorts P. ne proposent aucune autre justification crédible pouvant expliquer les paiements ainsi effectués et qu’il résulte d’un courrier de leur part du 20 août 2012 que la vente envisagée ne pouvait intervenir car le terrain en cause ne pouvait être cédé qu’à une association syndicale libre.

C’est en vain que l’acheteuse du terrain agit en répétition de l’indu, en soutenant avoir réglé 20’000 EUR en sus du prix de vente pour l’achat d’une parcelle contiguë qui ne lui aurait pas été délivrée. Alors qu’il incombe au demandeur à l’action en répétition de l’indu de prouver la réalité du paiement prétendu fait indûment, le tribunal a exactement jugé que cette preuve n’était pas apportée.

L’acheteur, qui s’est démuni d’une somme importante avant l’acte de vente et qui en outre, conteste l’existence d’un dessous de table, n’a cependant pas pris la précaution d’insérer à l’acte une clause relative à ce paiement ou une clause contenant un engagement du cédant de lui vendre la parcelle actuellement présentée comme la contrepartie de ces règlements.

En outre, l’acheteur a attendu 4 ans avant de former une réclamation.

Enfin, l’acte de vente a été complété 8 mois après sa conclusion, pour inclure dans la vente un terrain contigu en mentionnant que cette opération se fait sans contrepartie.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 8 juillet 2020, RG n° 18/09393