Quand il y a eu compromis, ce n’est pas l’acte notarié qui rend la vente parfaite, c’est le compromis après réalisation des conditions suspensives

Le notaire est soumis à un devoir de probité et de rigueur quant aux exigences juridiques, notamment sur l’authenticité. Il est responsable du contenu, de la forme et de la conservation des actes qu’il rédige. Il a à l’égard de son client un devoir de conseil.

L’article 1589 du Code civil dispose que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

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Par acte dressé le 13 juillet 2005 par maître Olivier D., notaire à Soustons, avec la participation de maître L., notaire du vendeur, Émilie M. a fait l’acquisition d’un appartement sis […], lot n°29, décrit comme consistant en un local d’habitation de type T3 d’une superficie de 57,42 m² comprenant en particulier deux chambres dont une mezzanine, moyennant la somme de 110.000 EUR.

Il s’est avéré que le précédent propriétaire, Jean-Paul L., avait, à l’insu du syndicat des copropriétaires, annexé les combles relevant des parties communes en créant un escalier, une chambre sous combles et en installant deux velux.

Mme M., qui se trouvait contrainte de restituer cette emprise aux parties communes après remise en état, avait donc acheté un bien d’une superficie inférieure à celle portée sur les actes et par conséquent, d’une valeur inférieure au prix qu’elle a versé.

Elle a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 15 décembre 2011, a désigné M. A. en qualité d’expert. Celui-ci a déposé son rapport le 28 juin 2012 et a évalué le préjudice

Par actes du 28 septembre 2012 et du 2 janvier 2013, Mme M. a assigné M. L. et la SCP Olivier D. et Philippe D. notaires associés devant le Tribunal de grande instance de Dax pour demander, sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil, leur condamnation in solidum au paiement de ces sommes en indemnisation de son préjudice, outre 5.000 EURpour résistance abusive.

Appel a été relevé du jugement rendu en première instance.

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C’est en vain que l’acheteur d’un lot de copropriété recherche la responsabilité du notaire.

Le vendeur ayant, à l’insu du syndicat des copropriétaires, annexé les combles relevant des parties communes en créant un escalier et une chambre sous combles, l’acheteur, Valérie, a dû restituer cette emprise sur les parties communes après remise en état.

La Cour relève que le notaire n’est aucunement intervenu dans l’établissement du compromis de vente et dès lors, à la date d’intervention de ce notaire, l’accord sur le chose et le prix était déjà intervenu, l’acte authentique n’ayant été dressé qu’après la réalisation de la dernière des conditions suspensives et après la purge du droit de rétractation.

La vente étant juridiquement parfaite, il n’y avait plus de place pour le devoir de conseil du notaire à la date de son intervention.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 27 avril 2021, RG n° 20/03429