L’investissement dans l’immobilier locatif, ce n’est plus ce que c’était. N’est-ce pas Alexandre et Floriane ?

Par acte sous signature privée en date du 21 août 2015 Alexandre S. et Floriane S. se sont engagés à acquérir et la société Fipava, à leur vendre un bien immobilier sis […] composé de deux lots n° 8 et n° 3, soit un appartement de 3 pièces de 70, 59 m² et un studio de 18, 08 m², au prix de 290’000 EUR outre le paiement des honoraires d’entremise de la société Immobilier Côte d’Azur LJ, s’élevant à 12’000 EUR à charge des acquéreurs en vertu d’un mandat de recherche.

Le dépôt de garantie d’un montant de 29’000 EUR a été versé.

La vente n’a pas été réitérée avant le 6 novembre 2015 comme stipulé, Alexandre et Floriane l’ayant refusé en faisant valoir que des informations erronées leur avaient été fournies sur le bien.

Par exploits des 1er et 13 avril 2016 ils ont fait assigner le vendeur et l’agent immobilier en nullité de la promesse de vente, en restitution du montant du dépôt de garantie, et en versement de dommages intérêts.

1/ Le marchand de biens s’est rendu coupable de réticence dolosive à l’égard des acquéreurs en ne leur signalant pas les difficultés certaines à venir pour louer le bien. En effet, la possibilité de donner à bail un bien immobilier et d’en tirer des revenus locatifs est un attribut du droit de propriété : il s’agit d’un élément essentiel pour tout acquéreur d’un bien, d’autant plus ici puisque les acquéreurs expliquent que les revenus locatifs leur permettaient d’acheter un bien d’une valeur supérieure. Ainsi, c’est fautivement que le marchand de biens s’est abstenu de leur signaler que des copropriétaires entendaient se prévaloir du règlement de copropriété pour faire interdire la location. Les acquéreurs sont donc fondés d’avoir refusé la réitération authentique.

Le compromis de vente sera déclaré nul, ce qui justifie la restitution du dépôt de garantie, et le rejet des demandes du vendeur au titre de la clause pénale.

2/ L’agent immobilier a, quant à lui, manqué à son devoir de conseil et d’information en mettant en avant le potentiel locatif du bien. Il lui appartenait de vérifier les allégations du vendeur, qu’il ne peut se borner à reproduire. Cette faute dans l’exécution de son mandat a concouru aux tracas causés aux acquéreurs, ce qui justifie sa condamnation in solidum avec le vendeur quant à la réparation de leur préjudice moral.

L’agence ne sera pas indemnisée de la perte de la commission indue, ce en raison de l’inexécution de ses obligations contractuelles et du refus justifié de l’acquéreur de poursuivre la vente. Les fautes du vendeur et de l’agence étant parfaitement distinctes et cumulatives, aucun ne garantira l’autre.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 11 mai 2021, RG n° 18/19440

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