De l’obligation d’investigation personnelle du #notaire sur l’origine de propriété et les charges de l’immeuble vendu

Le notaire a l’obligation de faire des recherches complètes (Cass. 1re civ., 15 juin 2010, pourvoi n° 09-11.122), tant sur l’origine de propriété proprement dite du bien objet de la vente que sur les charges dont celui-ci peut se trouver grevé. Il ne peut pas se contenter de l’affirmation que les parties lui font concernant la déclaration par les parties de l’absence de servitude (Cass. 1re civ., 13 janvier 2004, n° 00-20.399, Cass. 3e civ., 5 juillet 2018, n° 17-20.121, à propos de la vérification que les travaux effectués sur le bien vendu ont été faits en conformité au dernier permis de construire : le notaire ne s’était pas contenté de la parole du vendeur, mais s’en était tenu à celle de l’architecte, ce qui semble avoir été suffisant en l’espèce). Il ne peut pas non plus se satisfaire des actes produits par les parties ou d’une déclaration de l’administration des domaines (Cass. 3e civ., 3 décembre 2008, n° 07-14.545 et 07-17.516), sans effectuer d’investigations personnelles, comme la consultation du fichier immobilier (Cass. 1re civ., 18 janvier 1978, n° 76-13.046).

S’il est souvent fait état de la limitation de la recherche du notaire aux trente années précédant la vente, cette limitation n’a rien d’absolu et l’écoulement du délai de trente ans ne dégage pas la responsabilité du notaire s’il ne fait pas de recherches au-delà de trente années : Les recherches du notaire sur l’origine de propriété et les servitudes doivent aller au-delà de 30 années : « C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que pour assurer l’efficacité de son acte, il appartient au notaire de vérifier les déclarations du vendeur relatives à l’absence de servitude, et, dans cette recherche, il lui appartient de procéder à une recherche complète pour recueillir les renseignements figurant sur le fichier immobilier du chef des propriétaires successifs, en ce comprise la période antérieure au 1er janvier 1956« .

Mais « le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude » ;  il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse » (à propos de la vente non d’un immeuble mais d’un fonds de commerce par des vendeurs qui prétendaient ne pas être en faillite, Cass. 1re civ., 29 juin 2016, n° 15-17.591 ).

Il a été jugé, à propos d’une servitude, que « le notaire est tenu, lorsque la parcelle vendue est issue de la division d’un fonds grevé d’une servitude non apparente dont la charge reste due par chaque portion en raison de son indivisibilité, de vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, l’étendue des droits de propriété, qui par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent l’efficacité de l’acte qu’il dresse » (Cass. 1re civ., 11 décembre 2013, n° 12-27.903). Voir aussi à propos du passage d’une canalisation :: Dans un acte de vente, le notaire doit mentionner les servitudes et établir une origine de propriété trentenaire :

« C’est à juste titre que les premiers juges ont retenu l’existence d’une faute du notaire du fait de l’absence de mention de la servitude de canalisation dans l’acte de vente de la parcelle. »

Il a été jugé qu’il ne pouvait être imposé au notaire d’établir avec certitude l’origine de propriété d’un bien faisant l’objet d’une promesse unilatérale de vente pour la raison qu’elle ne constitue qu’un acte préparatoire (Cass. 1re civ., 3 février 2011, n° 09-69.617), solution commentée comme étant pour le moins curieuse puisque dès que l’option sera éventuellement levée par le bénéficiaire, la vente sera formée. D’ailleurs, le caractère reconnu de la perfection de la vente dès l’avant-contrat, étendue – comme en matière de promesse synallagmatiques – à la promesse unilatérale par une jurisprudence récente de la Cour de la cassation, ne peut que confirmer l’obligation pour le notaire de vérifier l’origine de propriété et les charges du bien vendu NOUVEAU : La vente est parfaite et définitive par la levée d’option par l’acheteur de la promesse de vente unilatérale

Rappel aussi que l’obligation d’investigation particulièrement lourde qui pèse sur le notaire en matière d’état des risques naturels et technologiques, qui se doit de réactualiser un état datant pourtant de moins de six mois (Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-16.700, 18-16.935 et 18-17.562).

Le devoir d’investigation du notaire porte aussi sur les accessoires du bien vendu quand il en existe.


  • Synthèse – Origine de propriété. JurisClasseur Notarial Formulaire
    Date de fraîcheur : 30 octobre 2020

    actualisé par Vincent BONNET

Maître de conférences à l’université de Bourgogne Franche-Comté

Directeur du master 2 de droit notarial

2 commentaires

  1. Bonjour, vous serait-il possible de me faire parvenir la Synthèse – Origine de propriété. JurisClasseur Notarial Formulaire citée en bas de page? Merci d’avance, Cordialement.

    • Bonjour. Les textes sur la propriété intellectuelle m’interdisent de le faire. Vous devez présenter votre demande à LexisNexis.

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