Les clauses comme « L’ACQUEREUR reconnaît avoir été informé …  » et autres clauses de style des actes notariés ne tiennent pas devant les juridictions

Notaires : l’argent avant la qualité

Les formules d’actes fournies par des sociétés commerciales et adoptées par de très nombreux notaires sont un ramassis de clauses rédigées pour s’adapter à toutes les situations. Ces clauses dites « de style » alors qu’elles en manquent totalement sont en général rejetées par les juridictions, car elles ne sont pas l’expression de la volonté des parties à l’acte (un exemple suit). Et pourtant les notaires persistent à ne pas vouloir donner une âme à leurs actes. Il faut dire que s’ils devaient adapter les contrats à chaque situation, ils gagneraient moins d’argent.

Porter le sceau de la République et la signature d’un officier public au pied d’un acte pondu par Genapi ou Fiducial et complété maladroitement par un sous-traitant basé dans l’Océan Indien, cela me choque, pas vous ?

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Suivant acte notarié reçu le 22 février 2012, la SCI Les Bulles a vendu à la SCI Damla un ensemble immobilier à usage de bureaux de 200 m2 environ cadastré AC 161 situé […] pour un prix de 140.000 EUR.

Après voir pris possession des lieux, la SCI Damla s »est plaint du fait que le bien acquis n’était pas raccordé au réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées domestiques ni au réseau d »alimentation en eau et en électricité et s’est rapprochée en vain du notaire du vendeur.

Par acte d »huissier du 22 mars 2013, la SCI Damla a fait assigner la SCI Les Bulles devant le tribunal de grande instance de Reims sur le fondement des articles 1134 et 1604 du Code civil, aux fins d »obtenir, sous le bénéfice de l »exécution provisoire, sa condamnation à lui payer différentes sommes.

L’acte de vente du bien immobilier indique que l’acquéreur déclare que le vendeur a rempli à son égard son devoir d’information et qu’il fera son affaire personnelle de la situation. Il déclare renoncer à tout recours et garantir le vendeur contre tout recours de tiers, y compris de ceux agissant par voie de subrogation contractuelle ou légale, notamment de ses assureurs, ou de l’administration à l’encontre du vendeur. Cette clause, telle qu’elle est insérée dans l’acte après la mention ‘CECI RAPPELE’, permet de considérer qu’elle est générale. Il convient tout d’abord de relever que l’acquéreur n’est pas un acquéreur professionnel de l’immobilier. En tout état de cause, cette qualité est indifférente dans la mesure où le vendeur ne peut pas se prévaloir d’une clause d’exclusion de garantie pour s’exonérer de son obligation de délivrance conforme du bien vendu, que l’acquéreur soit ou non un professionnel. Une telle clause n’a vocation à s’appliquer qu’en matière de garantie des vices cachés, qui n’est pas l’objet du litige, l’acquéreur agissant sur le fondement du défaut de conformité du bien. Cette clause générale n’est donc pas opposable à l’acquéreur dont l’action fondée sur la délivrance conforme du bien vendu est donc recevable.

Pour s’opposer à la recevabilité de l’action de l’acquéreur fondée sur la délivrance conforme du bien immobilier vendu, le vendeur invoque également la clause relative aux servitudes aux termes de laquelle : « l‘acquéreur profitera des servitudes actives et supportera celles passives conventionnelles ou légales, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever l’immeuble vendu, le tout à ses risques et périls, sans recours contre le vendeur et sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu’il n’en aurait en vertu des titres réguliers non prescrits ou de la loi« . Mais cette clause de style existe dans tous les actes authentiques, y compris lorsqu’il n’existe aucune servitude sur le fonds. Elle ne peut donc être opposée à l’acquéreur, et ce d’autant que le vendeur déclare immédiatement après cette clause qu’il n’a créé ni laissé créer aucune servitude sur l’immeuble vendu. Cette clause spéciale n’est donc pas davantage opposable à l’acquéreur que la précédente. Par conséquent l’action estimatoire engagée par l’acquéreur est recevable sur le fondement de la délivrance conforme de la chose vendue.


  •  Cour d’appel de Reims, Chambre civile, 1re section, 25 septembre 2018, RG n° 18/00037

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