Vente après division d’un appartement de moins de 12 m2. Responsabilités du vendeur et du notaire

Suite à la division et l’établissement du règlement de copropriété de l’immeuble situé à […], la SCI Les Cèdres a vendu à M. et Mme L. un studio d’une superficie de 12 m².

Faisant valoir que l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) interdit la division d’un immeuble en lots à usage d’habitation d’une superficie inférieure à 14 m², M. et Mme L. ont assigné la SCI Les Cèdres, M. P., notaire rédacteur du règlement de copropriété et Mme D.-D., notaire qui a reçu l’acte de vente, en annulation de la vente et en condamnation in solidum de la SCI Les Cèdres et de M. P. à leur payer la somme de 31.719,46 EUR à titre de dommages-intérêts et la somme de 5.000 EUR sur le fondement de l’article 700 CPC.

– Sur la nullité de la vente

En application de l’article L. 111-6-1 CCH, devenu l’article L. 126-17 à compter du 1er juillet 2021, est interdite toute division d’un immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieures respectivement à 14 m² et 33 m3 ; en conséquence a un objet illicite entraînant sa nullité la vente d’un local d’habitation provenant d’une division réalisée en violation de cette interdiction.

Après division de l’immeuble qui a eu pour effet la constitution d’un lot à usage d’habitation d’une superficie inférieure à 14 m², la SCI Les Cèdres a vendu ce lot à M. et Mme L. ; cette vente doit donc être annulée ; il convient en conséquence de cette nullité de condamner la SCI Les Cèdres à la restitution du prix.

2 – Sur les demande de dommages-intérêts de M. et Mme L.

– Contre la SCI Les Cèdres

La SCI L., qui a vendu un local à usage d’habitation après division d’un immeuble en méconnaissance des dispositions légales précitées a commis une faute qui engage sa responsabilité envers M. et Mme L. qui subissent, suite à l’annulation de la vente litigieuse, un préjudice qui a été exactement évalué par le tribunal ; qu’outre la somme de 19.216,37 EUR retenue par le tribunal, il y a lieu d’ajouter celle de 1.355,12 EUR correspondant à l’actualisation de ce préjudice.

– Contre les notaires

En recevant un acte de vente portant sur un local à usage d’habitation provenant d’une division d’un immeuble réalisée en méconnaissance de l’interdiction prévue par le texte précité, ce qui interdisait la conclusion de cette vente, les notaires ont manqué à leur obligation d’assurer l’efficacité de l’acte.

Ils engagent leur responsabilité in solidum envers M. et Mme L. ; ils doivent être condamnés à payer à M. et Mme L., à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 19.216,37 EUR retenue par le tribunal, celle de 1.355,12 EUR correspondant à l’actualisation de leur préjudice.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 3 septembre 2021? RG n° 19/21289

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