Condamnation de la pratique notariale qui mélange état descriptif de division et règlement de copropriété

Cela dure depuis 1965, alors que les textes sont très précis en la matière :  les notaires et les sociétés commerciales qui fournissent leurs formules mélangent allègrement des dispositions qui ne devraient pas l’être : celles de l’état descriptif de division et celles du règlement de copropriété.

L’état descriptif de division est un document administratif destiné à la publicité foncière. Le règlement de copropriété est un document contractuel.

Une cour d’appel (Montpellier)rappelle les notaires au bon ordre.

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Il n’est pas contesté en particulier au vu du rapport d’expertise judiciaire qu’un certain nombre de lots à usage de parkings acquis par Alain C. et figurant au plan de masse établi en 1981 au lancement de la copropriété n’existent plus matériellement à ce jour et aucune des parties ne s’oppose à ce que les documents qui définissent et régissent la copropriété soient mis en conformité avec la configuration réelle des lieux.

Le règlement de copropriété document conventionnel obligataire est prévu et défini par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, en application de l’article 13 de ladite loi il doit être publié au fichier immobilier et il en est de même de toutes les modifications dont il est ultérieurement l’objet.

Par ailleurs en application de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière lorsque des droits réels privatifs s’exercent sur des parties distinctes d’un immeuble dont l’ensemble conserve son unité il faut une désignation complémentaire pour identifier chaque « fraction » faisant l’objet d’un droit exclusif et c’est cette désignation complémentaire que l’état descriptif de division doit fournir.

Comme le font observer le syndicat des copropriétaires et le syndic en application de l’article 50-1 du décret du 4 janvier 1955 et contrairement aux dispositions qui régissent le règlement de copropriété toute personne ayant intérêt à ce qu’un état descriptif de division soit établi ou modifié en vue de sa publication peut requérir un notaire qui aura alors pour obligation d’inviter les autres copropriétaires à lui faire connaître leurs éventuelles réserves.

Toutefois c’est à juste titre que les premiers juges ont relevé qu’au cas d’espèce la distinction de nature juridique entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division est artificielle dans la mesure où il ressort des pièces produites que dans la copropriété litigieuse le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ne constituent qu’un seul et même document intitulé règlement de copropriété qui contient par des dispositions imbriquées à la fois des articles relevant de la définition du règlement de copropriété mais aussi des articles relevant de l’état descriptif de division.

Par conséquent c’est à bon droit que les premiers juges ont invité le syndicat des copropriétaires à modifier pour l’avenir le règlement de copropriété pour tenir compte de la configuration réelle des lieux, au vu du rapport d’expertise de Hervé H.

C’est également à juste titre que le tribunal n’a pas assorti cette disposition d’une astreinte dans la mesure où il n’est pas démontré en quoi le prononcé d’une astreinte pourrait assurer l’exécution de cette décision.


  • Cour d’appel de Montpellier, 5e chambre, 4 février 2020, RG n° 16/02978

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