Société notaire et notaire associé condamnés pour avoir laissé des blancs dans l’acte de vente et n’avoir fait aucune vérification

En application de l’article 1382 du Code civil, devenu l’article 1240 du même code depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire, dont la fonction n’est pas celle d’un simple rédacteur limitée à la transcription écrite des volontés des parties, et en ce qu’il est tenu professionnellement de les éclairer sur les conséquences des engagements, notamment fiscales, qu’elles contractent, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait que donner la forme authentique aux opérations conclues par les parties.

Le notaire doit, avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de cet acte.

Il est également tenu d’attirer l’attention des parties sur les risques encourus, de sorte qu’en sa qualité d’officier ministériel (officier public), il doit éclairer les parties à l’acte sur la portée et les risques de leurs engagements, tenant notamment aux circonstances de fait dont il a connaissance.

En l’espèce, la proposition de rectification de l’administration fiscale en date du 14 décembre 2012 à l’encontre de M. et Mme L. mentionne les éléments principaux suivants :

« Vous avez participé à la vente de six lots sur l’année 2010.

Lors de la rédaction de chaque acte de vente des terrains à bâtir devant notaire, il est précisé à la rubrique déclarations fiscales, le vendeur déclare en sa qualité de lotisseur, que la présente opération constitue pour lui une opération de la nature de celles définies à l’article 257-1 du code général des Impôts ; le vendeur déclare qu’il satisfait aux prescriptions de l’article 852 du CGI, ayant effectué au Service des impôts de Maubeuge, la déclaration d’existence.

Les profits de lotissement réalisés par des personnes qui, habituellement achètent en vue de revendre des terrains à bâtir, sont qualifiés par l’article 35 1-10 du Code général des impôts (CGI) d’activité commerciale. »

L’administration fiscale en conclut que la revente de terrains à bâtir est soumise en raison du caractère commercial de l’opération de lotissement, d’une part, à la TVA en application de l’article 257-1 du CGI et, d’autre part, à l’imposition sur les BIC (bénéfices industriels et commerciaux) selon le détail figurant dans leur proposition de rectification.

Il est acquis que M. et Mme L. ont été déboutés de leur recours devant le Tribunal administratif de Lille à l’encontre de cette proposition de redressement fiscal par jugement en date du 24 novembre 2017 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Douai en date du 23 avril 2019.

Or, la lecture attentive des six actes de vente détaillés ci-dessus révèle les éléments suivants :

– aucun des actes ne fait état de ce que l’activité de lotisseur mentionnée dans ces derniers est une activité commerciale ;

– aucun des actes ne fait état, dans son paragraphe « déclarations fiscales » de l’imposition sur les BIC consécutive à l’activité commerciale précitée ;

– les actes des 9 avril, 30 avril et 18 mai 2010 comportent, dans le même paragraphe, la mention suivante non complétée et barrée : « Le montant de la TVA sur marge s’élève à la somme de : » ;

– l’acte du 19 juillet 2010 comporte la même mention « Le montant de la TVA sur marge s’élève à la somme de : » ; or, si celle-ci n’est pas barrée comme dans les précédents actes de vente, elle n’en demeure pas moins non complétée, de sorte que l’information donnée est incomplète et dès lors insuffisante pour éclairer les cédants sur l’imposition applicable.

Dès lors, l’absence de mention, ou le caractère incomplet de celle-ci, des conséquences fiscales pour M. et Mme L. dans le cadre de la rédaction des actes relatifs à la vente des lots des parcelles préalablement acquises en octobre 2007 relativement, d’une part à la TVA et, d’autre part, aux BIC, laquelle a généré un redressement fiscal pour ces derniers, constitue un manquement de maître B. à son devoir d’information et de conseil.

Compte tenu du manquement de maître B. (notaire associé) aux obligations lui incombant, l’office notarial sera également tenu des conséquences dommageables de son associé.


  • Cour d’appel de Douai, 3e chambre, 8 juillet 2021, RG n° 20/04297

Laisser un commentaire