Maryline achète un logement avec une cuisine qui en fait n’existe pas

Le 8 janvier 2016 à Biarritz, Cyril G., vendeur et le 18 décembre 2015 à Honfleur, Maryline S. épouse S., acquéreur, ont signé une promesse synallagmatique de vente (compromis) portant sur un studio situé à […], dans un immeuble en copropriété, au prix de 35.500 EUR. Le bien était désigné comme constitué de deux lots, n° 2 et 3. Le lot n° 3 était décrit comme « un cellier-cuisine » situé au rez-de chaussée du bâtiment B avec accès par une entrée indépendante.

L’acte authentique de réitération de la vente était établi le 1er avril 2016, devant Nicolas J., notaire à Biarritz, avec la participation de Patrick G., notaire à Beauville qui a établi la procuration de Maryline S. épouse S.

Ladite Maryline S. épouse S. s’est plaint de ce que le bien acquis, qu’elle déclare n’avoir pas préalablement visité, ne correspond pas aux énonciations contenues dans l’acte de vente, son consentement ayant été vicié, en ce que :

  • le logement ne comprend pas de cuisine, ni de dispositif d’évacuation permettant d’en installer une,
  • il est dépourvu d’un compteur électrique individuel et de dispositif de coupure générale.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 janvier 2018, Mqryline S. a assigné Nicolas J., notaire, et Cyril G., vendeur,  devant le Tribunal de grande instance de Tarbes.

Par jugement contradictoire rendue le 4 juin 2019, le TGI de Tarbes a notamment prononcé la nullité de la vente.

Appel a été relevé.

Dans une vente immobilière portant sur un local destiné à l’habitation, le silence du vendeur sur l’absence de cuisine ou d’installation de plomberie permettant d’en créer une, et alors que le lot est désigné dans l’acte de vente sous l’appellation « cellier-cuisine », porte sur un élément déterminant du consentement et constitue une réticence dolosive. La vente est annulée et, outre le prix, l’acquéreur se voit restituer les honoraires du notaire, les frais de publicité foncière et les impôts fonciers acquittés. En revanche, le montant des droits d’enregistrement est restitué au solvens (celui qui a versé la somme d’argent) par la comptabilité du notaire.

Responsabilité du notaire

La responsabilité du notaire ayant instrumentalisé la vente n’est pas engagée. Si le notaire est tenu de veiller à l’efficacité de l’acte en procédant, si nécessaire, à des investigations et contrôles, c’est uniquement s’il est en présence d’éléments de nature à le faire douter de la véracité des déclarations des parties. En l’espèce, le notaire n’avait aucune raison de douter de l’erreur dans la désignation du bien alors que tous les documents reprenaient le même état descriptif et que le preneur du bien alors loué ne s’est jamais plaint.


  • Cour d’appel de Pau, 1re chambre, 23 mars 2021, RG n° 19/02230