Sécurité de l’acte notarié : le notaire inscrit le privilège de prêteur de deniers sur un bien autre que celui vendu

M. Jean-Baptiste V. est notaire à Louvres (Val-d’Oise).

La caisse de Crédit mutuel « Les Hauts de Carnot » a consenti à M. Vishnaruban S., le 23 juillet 2016, un prêt immobilier d’un montant en principal de 158.700 EUR remboursable en 240 échéances mensuelles successives de 793,47 EUR.

L’acte précisait que l’objet du prêt est l’achat d’un appartement d’une surface habitable de 62 m², comprenant trois pièces, situé […]). Le montant garanti par le privilège de prêteur de deniers s’élevait à 158.700 EUR.

M. S. a remis à la banque une copie d’un compromis de vente sous privé du 20 mai 2016 mentionnant comme notaire rédacteur de l’acte M. V.

La caisse de Crédit mutuel « Les Hauts de Carnot » a transmis à M. V. l’offre de prêt ainsi qu’un pouvoir de représentation en vue de la signature de l’acte authentique.

Par fax du 25 juillet 2016, M. V. a remis à la banque un document intitulé ‘Lettre de couverture’ aux termes duquel il attestait que les sûretés garantissant le prêt n’étant réduites par aucun obstacle, l’acte pouvait être signé et les fonds lui être virés.

La caisse de Crédit mutuel a alors transmis les fonds au notaire.

L’acte authentique a été dressé par M. V., notaire, le 28 juillet 2016. M. S. a acquis, dans un ensemble immobilier situé […], les lots 210 d’une surface de 28,84 m², 251 (cave) et 742 (parking) au prix de 160.000 EUR.

Les échéances du prêt n’étant pas remboursées, la caisse de Crédit mutuel « Les Hauts de Carnot » a prononcé la déchéance du terme le 16 novembre 2016 et mis M. S. en demeure de payer la somme de 170.329,32 EUR.

La mise en demeure est demeurée sans effet. La banque a alors sollicité auprès du notaire la transmission de la copie exécutoire de l’acte de prêt et du bordereau d’inscription du privilège de prêteur, afin d’engager une procédure de saisie immobilière.

La caisse de Crédit mutuel a relevé, à la réception de l’acte authentique de prêt du 28 juillet 2016, que le bien acquis par l’emprunteur et donné en garantie ne correspondait pas au bien visé dans l’acte initial.

Le litige découlant de ces faits et actes a été porté devant la cour d’appel.

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Il ressort des productions que le prêt litigieux était garanti par l’acte notarié au titre d’un privilège de prêteur de deniers et que le bien grevé était constitué d’un appartement de type 3 pièces + emplacement parking et cave, situé […], cadastré section AT 25 lot 219 (pour l’appartement de 62 m²) et lot 373 (parking) et lot 15 (cave), le montant garanti étant fixé à 158.700 EUR (page 3 du prêt) et le coût total de l’opération (frais et accessoires inclus) s’élevant à la somme de 173.700 EUR.

L’acte notarié précise (page 6) que le prêteur se trouve investi par la loi du privilège prévu à l’article 2374, 2°, du Code civil, par suite des stipulations respectivement contenues dans la convention de prêt et dans la quittance qui figurent au présent acte, lequel privilège garantit le principal, les intérêts, les accessoires du ou des prêts employés au paiement du prix. L’acte authentique indique encore que, conformément aux dispositions de l’article 2379 du même code, inscription sera prise dans les deux mois de ce jour par les soins du notaire soussigné, en vue d’assurer la conservation de ce privilège.

Il est constant que l’acte authentique litigieux énonce que le bien objet de la vente est situé […], qu’il est constitué de trois lots, le lot 210 (appartement), le lot 250 (une cave), le lot 742 (un garage), que l’appartement présente une superficie de 28,84 m² le prix convenu étant égal à 160.000 EUR, financé par un prêt consenti par la Caisse de Crédit Mutuel « Les hauts de Carnot » à concurrence de 158.700 EUR.

Comme indiqué précédemment, il est manifeste que le bien objet de la vente ne correspondait pas à celui objet du prêt.

Il est également patent que le notaire a adressé à la caisse de Crédit Mutuel « Les Hauts de Carnot » le 25 juillet 2016 par fax une lettre de couverture attestant que « les sûretés garantissant le prêt étant celles prévues et aucun obstacle, à (sa) connaissance, ne les réduisant, l’acte de prêt peut être signé et la date prévue de cette signature étant fixée au 28 juillet 2016 ; qu’en conséquence, vous voudrez bien m’adresser pour cette date, une délégation de pouvoirs aux fins de signature et un virement d’un montant de 158 700 euros ».

La caisse de Crédit Mutuel ne se plaint pas d’avoir perdu une garantie par la faute flagrante du notaire, mais d’avoir été privée de la possibilité de ne pas procéder à la libération des fonds.

Et effectivement, si le notaire avait procédé à la comparaison de l’offre de prêt et du compromis de vente, il n’aurait pas pu solliciter la libération de cette somme et aurait coché la case « Les sûretés garantissant le prêt n’étant pas conformes à celle figurant sur l’offre préalable remise aux emprunteurs par suite des faits suivants :… nous restons dans l’attente de vos instructions avant de fixer la date de signature« .

Ainsi, le notaire a fait perdre à la banque une chance de ne pas remettre cette somme.

En l’espèce, il est constant que l’offre de prêt était attaché à un bien spécifique, différent de celui ayant fait l’objet de la vente, d’une superficie double pour un prix quasiment équivalent, de sorte que la banque démontre que munie de cette information elle n’aurait pas versé les fonds et qu’elle justifie avoir perdu une chance de ne pas verser les fonds correspondant au montant du prêt, perte de chance évaluée à 95 %.

En outre, contrairement à ce que soutient le notaire, il n’y a pas lieu de tenir compte des éventuelles voies de droit ouvertes à la victime de la faute, qui ne sont que la conséquence de la situation dommageable créée par le notaire. Ainsi, est certain le dommage subi par une personne par l’effet de la faute d’un notaire, professionnel du droit, alors même que la victime disposerait, contre un tiers, d’une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation de son préjudice (Cour de cassation, 1re Civ., 7 mai 2002, pourvoi n 99-14.675, Bull. N° 2002, I, n ° 121).

Certes, la faute de M. V., notaire, est prépondérante dans la réalisation du préjudice subi par la victime, cependant la banque elle-même, en ne s’étant pas assurée de la solvabilité financière de l’emprunteur, M. S., en ne vérifiant pas ses capacités financières, les risques de l’endettement né de l’octroi de ce prêt, a contribué à la réalisation de son propre dommage.

C’est donc bien la combinaison de ces deux séries de fautes, du notaire et de la société caisse de Crédit Mutuel « Les Hauts de Carnot », qui sont à l’origine du préjudice de cette dernière.

Il est constant que la banque a pu obtenir la somme de 24.000 EUR à la suite de la vente aux enchères du studio de 28 m² qui viendra en déduction du montant débloqué par elle, soit 158.700 EUR – 24.000 EUR = 134.700 EUR. Le pourcentage de perte de chance étant fixé à 95% , le préjudice s’élève à 127.965 EUR ; le montant étant réparti entre les co-responsables à concurrence de 2/3 pour le notaire et de 1/3 pour la banque.

En définitive, le notaire V. sera condamné à verser à la société caisse de Crédit Mutuel « Les Hauts de Carnot » la somme de 85.310 EUR en réparation du préjudice subi par elle en raison de sa faute, majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2017, date de l’assignation de M. V. en justice.


  • Cour d’appel de Versailles, 1re chambre, 1re section, 22 juin 2021, RG n° 20/01484

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