En s’abstenant de s’enquérir d’informations complémentaires et de les transmettre aux acheteurs, le notaire a manqué à son obligation de conseil

Il convient d’annuler la vente de l’immeuble à usage d’habitation pour réticence dolosive des vendeurs. Ces derniers ont réalisé eux-mêmes la construction et ont vendu la maison peu de temps après son achèvement. Or, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les règles particulières imposées par le règlement du lotissement pour les fondations n’ont pas été respectées et que la maison est affectée de fissures directement causées par le manque de respect de ces préconisations. Ces fissures sont de nature à porter atteinte à la stabilité et à la pérennité de l’ouvrage. Une micro-fissure était d’ailleurs apparue lors de la conclusion du compromis et les vendeurs ont affirmé qu’il s’agissait d’un désordre purement esthétique. Or, en leur qualité de constructeurs, ils savaient que les règles de construction du lotissement n’avaient pas été respectées. Si les acquéreurs en avaient été informés, ils n’auraient pas contracté. Il ne peut être considéré que la remise du règlement de lotissement aux acheteurs était suffisante dès lors que ceux-ci, entièrement profanes, ont acquis une maison achevée et qu’ils n’avaient aucun moyen d’en vérifier les fondations ou d’anticiper la cause réelle de la microfissure.

Les vendeurs doivent en conséquence restituer le prix et rembourser aux acheteurs les divers frais engagés (frais de négociation et honoraires du notaire, frais d’aménagement et impôt foncier). Ils doivent également réparer le préjudice moral subi par les acquéreurs, à hauteur de 10.000 EUR.

Le notaire engage sa responsabilité envers les acheteurs. Il a rédigé le compromis qui porte la mention d’une microfissure sur les faces interne et externe d’une façade. Connaissant l’importance des préconisations de construction, il a dès le compromis remis aux acquéreurs le règlement du lotissement. Il a été également déclaré au compromis qu’aucune assurance dommage ouvrage n’avait été souscrite. Dès lors, le notaire, averti d’exigences constructives ne pouvait, en présence d’une fissure même minime sur les faces interne et externe d’une construction neuve, et sachant qu’il n’avait pas été souscrit d’assurance dommages ouvrage, se contenter de la remise du règlement de lotissement sans s’assurer de la qualité constructive du bien en interrogeant le constructeur vendeur sur le respect des préconisations de fondations et en consignant sa réponse.

En s’abstenant de s’enquérir d’informations complémentaires et de les transmettre aux acheteurs, le notaire a manqué à son obligation de conseil. Le notaire doit donc être condamné, in solidum avec les vendeurs, à réparer le préjudice moral subi par les acheteurs.


  • Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 27 février 2018, RG n° 16/04776