Responsabilité du notaire de la vente en matière de logement décent ou non

Par acte du 28 février 2013 reçu par M. B., notaire, Mme L. a vendu à la société civile immobilière ADL (la SCI ADL) un appartement dans un immeuble en copropriété, situé à […], que celle-ci a ensuite donné à bail à usage d’habitation.

Faisant valoir qu’un arrêté du 2 mai 2016 constate que cet appartement est impropre à l’habitation en raison d’une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres et d’un éclairement naturel insuffisant, la SCI ADL a assigné Mme L. et M. B. aux fins d’annulation de la vente pour erreur sur une qualité substantielle et en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 25 mars 2019, le Tribunal de grande instance de Bobigny a rejeté ces demandes et condamné la SCI ADL, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à payer à Mme L. et M. B. vendeurs, chacun une somme de 1.500 EUR.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévaut sur le règlement sanitaire départemental du 24 décembre 1980 et que l’appartement doit être considéré comme répondant aux critères d’habitabilité fixé par ce décret, que l’arrêté d’insalubrité se fonde également sur des considérations tenant à l’entretien du logement en raison d’un défaut de ventilation du logement, de la présence d’humidité et d’une installation électrique non-conforme, de sorte quel la SCI ADL ne rapporte pas la preuve du caractère inhabitable de l’appartement au jour de la vente.

La SCI ADL a interjeté appel de ce jugement.

L’information inexacte donnée à la SCI ADL, acquéreur professionnel de l’immobilier, sur la réglementation applicable donnée par le notaire a rendu excusable l’erreur qu’elle a commise sur une qualité substantielle en raison de l’impossibilité de mettre le bien en location ; il convient en conséquence d’annuler la vente qui entraîne les restitutions réciproques.

En indiquant aux parties que la notion de logement décent était définie par le décret du 30 janvier 2002, le notaire a manqué envers la SCI ADL acquéreur à son devoir de conseil pour ne l’avoir pas informée de l’existence du règlement sanitaire départemental dont la définition, plus rigoureuse, excluait cette qualification ; il engage donc sa responsabilité délictuelle envers la SCI acquéreur qu’il doit indemniser, non pas de l’ensemble des frais qu’elle a engagés, mais seulement à concurrence de la perte de chance de ne pas contracter ou de conclure l’acte à des conditions plus favorables, ainsi que le fait valoir le notaire qui indique que la faute alléguée doit avoir eu une incidence sur la situation de l’acquéreur qui se serait trouvé dans une situation plus favorable en l’absence de cette faute ; cette perte de chance est fixée à 95 %.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 5 février 2021, RG n° 19/11135