La négociation immobilière. Les obligations de l’agent immobilier et du notaire

Ces obligations concernent l’intervention d’un intermédiaire dans le cadre de négociations précontractuelles en particulier pour les ventes immobilières.  Presque toujours ce sont l’agent immobilier et le notaire qui interviennent pour effectuer la recherche d’acquéreurs. D’autres professionnels peuvent aussi intervenir comme les avocats. Pour les uns ou les autres, les règles générales de la représentation s’appliquent, dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec les règles particulières régissant ces professions.

L’arrêté du 10 janvier 2017 (J.O. 18 janvier 2017) relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières (adopté en application de l’article L. 112-1 du Code de la consommation), s’applique à tout professionnel qui, à quelque titre que ce soit, intervient pour mettre en relation acquéreurs ou locataires et vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers. Il ne s’applique cependant pas aux personnes physiques ou morales qui interviennent en tant que simples supports des annonces immobilières. Il y a lieu également de tenir compte des règles spécifiques à chaque profession, lorsqu’elles sont en contradiction avec les exigences de l’arrêté, prévalant alors sur celui-ci.

Affichage – Les professionnels sont tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent, notamment celles liées à la vente, en indiquant à qui incombe le paiement de cette rémunération (A. 10 janvier 2017, art. 2 : J.O. 18 janvier 2017). Les prix des prestations doivent être indiqués toutes taxes comprises. Lorsque ces prix sont fixés en fonction de la valeur du bien vendu, l’affichage doit indiquer le ou les montants prélevés, en précisant, les tranches de prix correspondantes, et faire apparaître tous les éléments permettant de calculer les prix. Le cas échéant, une mention intelligible et figurant en caractère très apparent précise le caractère cumulatif des tranches entre elles.

Ces informations doivent être affichées de façon visible et lisible :

  • à l’entrée des établissements recevant de la clientèle ;
  • depuis l’extérieur sur la vitrine desdits établissements dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces de vente ;
  • sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de vente, de location ou de sous-location du professionnel. Lorsque cette vitrine est partagée par plusieurs professionnels, une mention précisant la possibilité de consulter le barème sur simple demande peut être substituée.

Elles doivent également être aisément accessibles sur tout service de communication au public en ligne dédié au professionnel et à partir de toute publicité relative à la vente d’un bien déterminé effectuée sur un support dématérialisé.

Publicité – Toute publicité effectuée par un professionnel et relative à la vente d’un bien déterminé, doit indiquer, quel que soit le support utilisé :

  • le prix de vente du bien objet de la publicité ; le cas échéant, ce prix comprend obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus ; la taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires ; le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ;
  • à qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la réalisation de la transaction ;
  • le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires du professionnel qui sont à la charge de l’acquéreur, exprimé en pourcentage de la valeur dudit bien entendue hors honoraires ; ce montant est précédé de la mention « Honoraires : » (A. 10 janv. 2017, art. 3).