Seuls 18 privilégiés pourront contempler les splendides vues panoramiques sur la baie de Cannes et le massif de l’Estérel dont bénéficient tous les appartements, du 2 au 4 pièces. Parole, parole …

Aux termes de l’article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il suppose la réunion de trois conditions:

– une manoeuvre, un mensonge ou une réticence dolosive,

– la victime du dol doit avoir commis une erreur déterminante de son consentement,

– l’auteur des manoeuvres, mensonge ou réticence doit avoir agi intentionnellement pour tromper le cocontractant.

Il est constant que par acte authentique du 12 août 2008 reçu par devant maître G., notaire à Cannes, M. G. a acquis de la SNC M. RESIDENCES en l’état de futur achèvement, au sein d’un ensemble immobilier en cours de construction qui sera dénommé « CALIFORNIA PAR », pour un prix de vente de 590.000 EUR, les biens suivants:

  • lot n° 9, à savoir un appartement de trois pièces en rez-de-jardin, comprenant notamment 2 terrasses et 2 jardins,
  • lot n° 20 (un garage)
  • lot n° 49 (une cave).

Il est précisé dans l’acte que le permis de construire délivré par la ville de Cannes PC 006029060008, la déclaration d’ouverture de chantier en date du 7 avril 2008 et les plans de l’appartement sont annexés à l’acte de vente, à la lecture desquels la surface habitable de l’appartement est de 74,58 m² et celle des annexes ( terrasses et jardins) de 91,91 m².

Préalablement à son acquisition, M. G. expose avoir été destinataire de la plaquette et de la maquette présentant la future résidence (pièces 2,3 et 4), qui bénéficiera de « prestations grande qualité, espace, lumière et vue somptueuse sur la baie de Cannes« , que les appartements « ont été travaillés pour la lumière », que « les espaces intérieures ouvrent sur de somptueuses vues panoramique et ensoleillés de la Baie de Cannes‘ et que « chaque appartement du rez-de-chaussée dispose d’une terrasse privative environnée d’un vaste jardin donnant sur le parc« .

Les plans et photographies qui sont jointes présentent des jardins dégagés, de plain-pied avec vue sur le parc. Le vendeur a d’ailleurs présenté la réalisation comme une résidence de prestige où « seuls 18 privilégiés pourront contempler les splendides vues panoramiques sur la baie de Cannes et le massif de l’Estérel dont bénéficient tous les appartements, du 2 au 4 pièces. »

Si ces documents publicitaires n’ont pas de valeur contractuelle pour ne pas avoir été joints ou visés par l’acte de vente, il n’en matérialisent pas moins le devoir de renseignement du vendeur professionnel envers l’acheteur. En l’espèce, le consentement donné par l’acquéreur est nécessairement lié à cet environnement exceptionnel proposé par le promoteur, justifiant le prix élevé.

En outre, les plans de l’immeuble produits à l’acte de vente n’indiquent aucune déclivité.

La société M. RESIDENCES a ainsi commencé les travaux dans la perspective de réaliser un ensemble immobilier avec, pour tous les appartements, des vues dégagées sur la baie de Cannes et sur l’Esterel, alors qu’elle savait parfaitement que le permis de construire qui lui avait été accordé l’obligeait à respecter le tracé et l’esthétique du parc et rendait impossible toute modification de l’aspect extérieur du parc classé, ce qui est rappelé dans le protocole d’accord conclu avec la commune de Cannes.

Il ressort également de ce protocole que dès le 4 juin 2008, la commune de Cannes a dressé deux procès-verbaux d’infraction aux règles d’urbanisme et une atteinte directe au parc à protéger à l’encontre de la SNC M. RESIDENCES

  • le premier portant sur la réalisation d’une excavation dans la partie Sud du terrain,
  • le second relatif à l’abattage d’arbres dans la partie Sud du terrain.

Plusieurs autres infractions seront constatées par la commune de Cannes, le 2 septembre 2008 et le 18 mai 2009. Le promoteur a poursuivi ses travaux sans se mettre en conformité avec le permis obtenu. Le juge des référé de Grasse a, par ordonnance du 7 octobre 2009, ordonné la remise en état, sous astreinte, après avoir relevé que les infraction aux règles d’urbanisme avaient été commises dans un intérêt purement spéculatif en proposant une vue mer à laquelle l’immeuble construit et commercialisé ne pouvait pas prétendre.

Le contentieux entre la commune de Cannes et la société M. RESIDENCES a donné lieu à un protocole d’accord signé le 25 mai 2010 en vertu duquel cette dernière s’est engagée à remettre en état le parc, l’obligeant à relever le niveau du terrain et à replantés les arbres coupés à l’identique.

M. G. n’a pas été informé de cette situation.

Lors de la livraison du bien, il ressort des photographies de la résidence terminée qu’incontestablement, le terrain était plat au moment de la livraison. M. G. n’a d’ailleurs émis, sur le procès-verbal du 27 mai 2010, aucune réserve relative au jardin, établissant que celui-ci était bien plat avec une vue dégagée sur le parc.

Durant 2010 et en exécution du protocole d’accord conclu le 25 mai 2010, la société M. RESIDENCE a fait édifier une butte de terre afin de mettre fin à l’excavation du terrain.

Les constats d’huissier dressés les 9 juillet 2010 et 8 décembre 2014, les photographies qui sont annexées et le plan du géomètre-expert démontrent que contrairement à ce que soutient la société venderesse, le remblai se situe bien devant l’appartement de M. G. et en bout de son jardin privatif puisque désormais il faut monter quelques marches pour accéder à un portillon ouvrant sur le parc, partie commune.

La présence de ce monticule de terre obstrue nécessairement la vue qui était antérieurement dégagée, que l’appartement est en grande partie privé de toute luminosité avec un talus en guise de vue. Désormais toute vue, ne serait que sur le parc, est obstruée.

L’appartement est dévalorisé ainsi qu’il en ressort de l’attestation en date du 15 septembre 2017 de l’agence immobilière qui après avoir constaté que l’appartement litigieux ainsi que le jardin dont la surface est grandement réduite, donnent sur un talus, indique la valeur de ce bien ne saurait excéder 6.000 EUR / m² et non un prix avoisinant les 8.000  EUR / m².

La société M. RESIDENCES a donc lancé un programme immobilier alors qu’elle savait, au moment de la conclusion de la vente litigieuse le 12 août 2008, qu’elle n’avait pas le droit de le faire tel que présenté aux acquéreurs puisque sa réalisation était contraire au permis de construire qui lui avait été accordé, ce qu’elle savait pertinemment puisqu’elle avait l’objet de deux procès-verbaux d’infraction dès le 4 juin 2008 et ne peut utilement soutenir qu’il s’agissait d’un acte unilatéral de la commune traduisant une position qu’elle ne partageait pas.

Elle a toutefois effectué et poursuivi les travaux aux fins de construire le projet prévu et vendu à l’acquéreur. M. G. n’a pas été informé, au moment de la formation du contrat le 12 août 2008, de ces difficultés, alors que la SNC M. RESIDENCES savait déjà qu’elle ne pourrait pas livrer les appartements situés au rez-de-chaussée avec des jardins de plain pied et une vue dégagée puisque cela supposait nécessairement d’excaver le terrain, ce qui était proscrit par le permis de construire.

De tels agissements sont constitutifs de manoeuvres dolosives qui ont vicié le consentement de M. G. En effet, ce dernier n’aurait pas contracté dans les conditions de l’acte de vente s’il avait été informé du produit qui lui serait finalement livré. En effet, la vue dégagée et le fait de pouvoir disposer d’un jardin de plain pied donnant sur le parc étaient des éléments qui étaient déterminants dans l’acquisition par M. G. de son bien. Si celui-ci avait su qu’il ne jouirait d’aucune vue et disposerait d’un appartement sombre avec un jardin réduit donnant sur une butte de terre, il n’aurait pas acheté cet appartement à de telles conditions.

En conséquence, il est fait droit à la demande de nullité de la vente sur le fondement de l’article 1116 du Code civil.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1re et 5e chambres réunies, 16 septembre 2021, RG n° 20/10835