Promesse synallagmatique de vente vaut vente et, depuis peu, promesse unilatérale de vente vaut vente

A lire sur le site de l’Office notarial de Baillargues.

Extrait de l’arrêt relaté sur ce site :

    • En application des articles 1101 et 1134 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1583 du même code, la Cour de cassation jugeait jusqu’à présent, que, tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant ne constituait qu’une obligation de faire.
    • Il en résultait que la levée de l’option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (3e Civ., 15 décembre 1993, pourvoi n° 91-10.199, Bull. 1993, III, n° 174), la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu’à des dommages-intérêts (3e Civ., 28 octobre 2003, pourvoi n° 02-14.459).
    • Cependant, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien.

Portée de l’arrêt

La portée de l’arrêt du 23 juin ne semble pas devoir connaître de restrictions. Ce sont toutes les promesses unilatérales de vente signées avant le 1er octobre 2016 qui, bien que les textes appliqués restent différents, voient ainsi leur régime aligné sur celles conclues après cette date : toutes, sans distinction, dès lors qu’elles comportent les éléments essentiels de la vente (désignation du bien vendu et son prix) emportent formation du contrat, lequel peut être exécuté par la force, en cas de levée d’option, même postérieure à la rétractation du promettant, et sauf bien sûr disposition contraire peu probable du contrat. Toutes les promesses unilatérales de vente sont concernées, qu’elles portent comme en l’espèce sur un immeuble, ou sur tout autre type de bien, et notamment sur des actions ou parts sociales. (Renaud Mortier, Droit des sociétés, n° 10, octobre 2021, comm. 116).

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