Le notaire aurait dû soupçonner un surplomb de l’immeuble vendu sur le fonds voisin

Par acte dressé le 20 avril 2001 par maître Vincent H., notaire à Béthune, la SCI Michelet a vendu à M. Didier D. une maison d’habitation située […], cadastrée section AN 352, pour une contenance des fonds et terrain en dépendant de 38 m².

Suivant acte reçu le 31 janvier 2004 par maître Jean-Marc V., notaire à Béthune, M. D. a revendu cet immeuble à M. Régis S. et Mme Geneviève C., au prix de 82.322 EUR, le bien étant décrit dans l’acte de vente comme suit :

« – un garage,

– au premier étage : salon-séjour, cuisine, salle de bains, wc, chambre en mezzanine,

– un demi-niveau desservant trois chambres, trois douches, trois wc, une cour,

– une cave. »

Dans le courant de l’année 2012, la parcelle voisine cadastrée section AN n° 152 a été divisée en trois parcelles cadastrées section AN numéros 610, 611 et 612.

L’état descriptif de division et les plans annexés indiquent pour la parcelle AN 612 que le premier étage est occupé par M. S. et Mme C.

Cette situation de surplomb d’une partie de l’immeuble acquis par M. S. et Mme C. sur la parcelle AN 612 était confirmée par une expertise judiciairement ordonnée le 7 janvier 2015 par le juge des référés du Tribunal de grande instance de Béthune à la requête de M. S. et Mme C., aux termes d’un rapport établi le 13 novembre 2015 par M. Dominique C., géomètre-expert.

Par actes d’huissier de justice en date du 30 août 2016, M. S. et Mme C. ont assigné leur vendeur, M. D., et Me Jean-Marc V., notaire retraité, devant le tribunal de grande instance de Béthune, aux fins de voir :

à titre principal

– juger nulle la vente de l’immeuble sis […] cadastré section AN n°352 consentie le 31 janvier 2004 suivant acte authentique de maître V. par M. D.

Appel a été relevé de la décision de première instance.

La créance de restitution du prix de vente de l’immeuble trouve son origine, non pas dans la conclusion du contrat de vente, mais dans l’annulation de ce contrat prononcée par jugement postérieur à la liquidation judiciaire du vendeur. Cette créance est donc, par application de l’article L. 621-32 du Code de commerce, payable à son échéance. Le requérant est donc fondé à solliciter la condamnation du liquidateur ès qualité à acquitter cette somme.

Le notaire instrumentaire engage bien sa responsabilité au titre de la vente immobilière litigieuse. La simple description de l’immeuble telle que figurant dans l’acte de vente était en effet de nature à l’alerter sur la discordance entre la faible superficie du terrain d’assiette de l’immeuble et son rez-de-chaussée constitué d’un garage et le nombre de pièces existant à l’étage supérieur. Ce descriptif était de nature à laisser soupçonner l’existence d’un surplomb sur la parcelle voisine. Le notaire se devait donc d’en aviser l’acquéreur et de procéder à des investigations complémentaires. Le notaire a donc authentifié un acte porteur d’une insécurité juridique pour l’acquéreur exposé à un risque de revendication de la part du propriétaire voisin du fait d’un empiètement.

C’est sans faute que l’acquéreur a sollicité la nullité de la vente plutôt que de revendiquer le bénéfice de l’usucapion d’une servitude de surplomb. Son préjudice est caractérisé du seul fait de l’existence d’une insécurité juridique. Si la créance de restitution du prix ne présente pas une nature indemnitaire, et ne saurit être mise à la charge du notaire, ce dernier doit néanmoins garantir cette restitution à raison de l’insolvabilité du vendeur, marchand de biens placé en liquidation judiciaire.


  • Cour d’appel de Douai, 1re chambre, 1re section, 17 juin 2021, RG n° 19/03873

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