Clause pénale à la charge de l’acquéreur. L’avis d’une association de consommateurs ne lie pas le vendeur

Le 22 décembre 2011, un compromis de vente sous conditions suspensives reçu par maître Valérie M.- L., notaire à Grand-Champs, a été signé par M. Armel Le R. et la Sarl Sofi Ouest selon lequel M. Le R. vendait à la société Sofi Ouest une parcelle à Plaudren, cadastrée section ZH, n° 264P, Le Bourg, pour une surface d’environ 2ha 20a. La vente était conclue pour un prix de 231.000 EUR, outre la prise en charge de l’indemnité d’éviction due au fermier en place, soit 7.775 EUR ; le prix était payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation du compromis.

Le compromis de vente a été consenti, outre d’autres conditions suspensives, sous la condition suspensive particulière de l’intervention du locataire en place, M. Denis O., lequel devait notamment faire valoir qu’il connaissait le projet de vente, qu’il n’entendait pas faire jouer son droit de préemption et qu’il était d’accord pour se satisfaire d’une indemnité d’éviction d’un montant de 7.775 EUR. Cette condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 15 janvier 2012.

La société Sofi Ouest a refusé de régulariser la vente par acte authentique.

Par acte du 23 mars 2015, M. Le R. a assigné la société Sofi Ouest devant le Tribunal de grande instance de Vannes.

Appel a été relevé de la décision de première instance.

Sur l’application de la clause pénale et sa réduction

La société Sofi Ouest soutient qu’elle est manifestement excessive et ne correspond à aucun préjudice et que UFC Que Choisir avait proposé d’en limiter le montant à 12.000 EUR.

M. Le R. expose que le montant de la clause pénale correspondant à 10 % du prix de vente ne doit pas être modéré, n’étant pas excessif et que la proposition transactionnelle de l’UFC-Que Choisir ne le lie pas,

Mais les parties étaient convenues, si les conditions étaient remplies et si une des parties n’exécutait pas ses obligations après mise en demeure, de verser à l’autre partie « une somme de 23.100 EUR à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil indépendamment de tous dommages-intérêts ».

Par courrier du 10 décembre 2013, M. Le R. a mis en demeure la société Sofi Ouest d’exécuter ses obligations, de réitérer par acte authentique son engagement, ce que celle-ci a refusé,

En l’espèce il y a lieu, tout comme le premier juge l’a fait, de faire application pure et simple de la convention signée par les parties, que la société Sofi Ouest est redevable de la somme de 23.100 EUR ; que la proposition de l’UFC Que Choisir ne lie M. Le R., dès lors que la société Sofi Ouest a refusé toute transaction.


  • Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 16 octobre 2018, RG  n° 16/09014

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