Vente d’immeuble. Le devoir de conseil du #notaire est absolu

Par acte authentique reçu le 12 août 2011 par M. A., avec la participation de M. G. (les notaires), Mme M. a vendu à la société civile immobilière ALT 2 deux lots d’un ensemble immobilier. L’acte mentionnait au paragraphe « déclarations fiscales » que le bien vendu constituait la résidence principale de Mme M. et qu’en conséquence la mutation était exonérée d’impôt sur la plus-value. Le 11 décembre 2014, un redressement fiscal a été notifié à Mme M. aux motifs, qu’à la date de la vente, ce bien ne constituait plus sa résidence principale.

Reprochant notamment aux notaires d’avoir mentionné dans l’acte que le bien vendu constituait sa résidence principale et que la cession était exonérée de l’impôt sur la plus-value, Mme M. les a assignés en responsabilité et indemnisation du préjudice résultant du redressement subi.

Pour la Cour de cassation, Il résulte de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil, que le notaire rédacteur d’acte doit mentionner les coordonnées des parties, conformément aux éléments dont il a connaissance.

En l’espèce, reprochant notamment aux notaires d’avoir mentionné dans l’acte que le bien vendu constituait sa résidence principale et que la cession était exonérée de l’impôt sur la plus-value, la cédante les a assignés en responsabilité et indemnisation du préjudice résultant du redressement subi. Pour rejeter ces demandes, l’arrêt retient qu’après avoir, la veille de la vente, déclaré aux notaires qu’elle avait établi son domicile dans le bien vendu jusqu’au 31 mars 2010, elle avait signé le 12 août 2011 l’acte de vente mentionnant que l’immeuble cédé était son domicile, alors qu’il ne l’était plus depuis plus d’une année, que l’intéressée est à l’origine de son redressement fiscal et qu’elle ne peut l’imputer à une faute des notaires qui n’ont pas de devoir de conseil absolu à leur charge, n’étant pas comptables du lieu d’établissement réel de leur cliente.

En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ces constatations que les notaires avaient connaissance avant la vente de la fausseté de l’affirmation selon laquelle le bien constituait à cette date la résidence principale de la cédante, la cour d’appel a violé le texte précité.

L’arrêt de la cour d’appel est cassé.


  • Cour de cassation, 1re chambre civile, 22 septembre 2021, RG n° 19-23.506

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