Le compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt vaut vente parfaite dès la réalisation de la condition et ce malgré l’ouragan Irma

Le 16 juin 2017 les époux P. ont signé avec les époux T. un compromis de vente portant sur un appartement meublé n° 3106, situé […]

Les époux T., acquéreurs, ont versé un acompte de 15.800 EUR en l’étude du notaire rédacteur du compromis, qui comportait une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par les acquéreurs, devant être levée au plus tard le 30 août 2017 et une clause relative à l’entrée en jouissance prévue lors de la réitération par acte authentique fixée au 29 septembre 2017.

La condition suspensive a été levée le 24 août 2017, alors que des travaux avaient été initiés par les époux T., avec l’accord des époux P.

Après que l’île de Saint Martin ait été touchée par l’ouragan Irma le 6 septembre 2017, les époux T. ont informé par courrier électronique du 21 septembre 2017 les époux P. de ce qu’ils se posaient la question de poursuivre l’achat quand bien même le prix initialement prévu serait réduit de 50 %.

Par courrier du 3 octobre 2017, les époux P. ont mis les époux T. de signer l’acte authentique et à défaut de remettre les locaux à l’identique de l’état dans lequel il se trouvait avant les travaux entrepris par les époux T.

En réponse, le 13 octobre 2017, les époux T. ont confirmé renoncer à l’achat de l’appartement, tout en s’engageant à terminer les travaux de restauration entrepris dans les locaux, à leurs frais.

Le 7 novembre 2017, la compagnie d’assurance des époux P. à mis en demeure les acquéreurs d’effectuer une proposition d’indemnisation financière pour la remise en état de l’appartement suite aux travaux non achevés, ainsi que pour la vente par les époux T. du mobilier qui garnissait les locaux, en indiquant qu’ils étaient opposés à ce qu’ils transforment par eux-mêmes les locaux.

Le 20 novembre 2017, les époux T. ont déclaré être d’accord pour financer la remise en état initial du logement, dans la limite d’un budget identique à celui qui était le leur pour rénover l’appartement.

Le 13 juillet 2018, les époux P. ont assigné les époux T. devant le Tribunal de grande instance de Cahors pour leur voir acquis l’acompte et solliciter la condamnation de ceux-ci à leur payer diverses indemnités en réparation du préjudice subi.

Appel a été relevé du jugement de première instance.

Le compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt vaut vente parfaite dès la réalisation de la condition.

En conséquence, les acquéreurs renonçant à l’achat d’un appartement ne peuvent, conformément aux stipulations contractuelles, demander restitution de l’acompte versé, et notamment s’il est établi que le bien n’a subi aucun dommage causé par le cyclone et que la catastrophe naturelle ayant frappé l’île n’a pas rendu inhabitable le bien, les seuls dommages concernant les parties communes.

C’est cependant en vain que les vendeurs sollicitent l’octroi de dommages et intérêts fondés sur un comportement dolosif des acquéreurs, dans la mesure où ils se limitent à démontrer la faute des acquéreurs mais ne justifient pas le préjudice que ce comportement fautif leur aurait causé.

Concernant les travaux de remise en état de l’appartement, il est retenu le plus faible devis produit par les vendeurs, qui sont fondés à obtenir une remise en état intégrale et ne peuvent être tenus de supporter une remise en état selon les seuls travaux commandés par les acquéreurs antérieurement à leur renonciation.

Les vendeurs sont également fondés à obtenir payement de la contre-valeur des biens meubles qui garnissaient l’appartement dont ils ont été privés dès lors que la responsabilité de la disparition de ces meubles incombe aux acquéreurs.

Les vendeurs doivent enfin être indemnisés de leur préjudice économique et de jouissance du fait des agissements fautifs des acquéreurs dans la mesure où ils ont été dans l’impossibilité de mettre en location leur bien. Cependant, la perte de chance de donner les locaux en location imputable à l’état de l’appartement est considérée comme nulle durant les premiers mois ayant suivi le passage du cyclone.


  • Cour d’appel d’Agen, 1re chambre civile, 26 avril 2021, RG n° 19/00960

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