Gilbert fait une ouverture dans le mur mitoyen mais ne porte pas atteinte à l’intimité de ses voisins Marie-Claude et Jean-Léon

Marie-Claude C. et Jean-Léon C. (ci-après « les époux C. ») ont acquis par acte notarié du 19 juin 2014 une propriété, cadastrée section ZA n° 63, attenante à celle de Gilbert B. cadastrée section ZA n° 64, sur le territoire de la commune de Luxé (16230). Aux conditions particulières de cet acte de vente, était stipulée la mention suivante : « étant précisé qu’une fenêtre a été ouverte sans autorisation administrative et devra donc être murée. L’acquéreur reconnaît en avoir été informé sans recours contre quiconque« .

Après avoir obtenu un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de travaux visant notamment à la « création d’une fenêtre à vitrage sablé sur façade mitoyenne », ils ont installé une fenêtre oscillante avec verre sablé sur le mur construit en limite séparative de la parcelle de M. B.

Se plaignant de cette ouverture dans le mur donnant sur son immeuble, Gilbert a fait assigner, par acte d’huissier en date du 25 février 2016, les époux C. devant le tribunal de grande instance d’Angoulême sur le fondement des articles 675 et 679 du Code civil.

Par jugement rendu le 8 mars 2018, le tribunal a :

– condamné les époux C. à murer l’ouverture située dans le mur mitoyen dans un délai de deux mois passé la signification du jugement et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour durant 60 jours passés ce délai ;

– rejeté la demande de dommage et intérêt pour préjudice moral ; …

Appel a été relevé par les époux C.

Pour la cour d’appel, doit être considéré comme mitoyen le mur construit sur la limite séparative entre deux fonds bâtis contigus. Un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, faire construire une fenêtre ou une ouverture dans le mur mitoyen.

Doit ainsi être murée l’ouverture non consentie offrant une vue directe sur la cour voisine. Le propriétaire ne peut bénéficier de la prescription acquisitive de servitude de vues sans preuve d’une possession trentenaire paisible, notamment s’il est établi qu’il n’ignorait pas que l’ouverture créée dans le mur mitoyen n’était pas conforme et devait être murée.

En l’absence de preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice directement liés à l’existence de cette fenêtre, doit être rejetée la demande de réparation du préjudice moral des voisins tiré d’une atteinte à leur intimité.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 24 juin 2021, RG n° 18/02545

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