Le devoir d’investigation et de conseil de l’agent immobilier négociateur

Par acte notarié du 17 octobre 2013, les époux U. ont acquis de M. C. et Mme P. un bien immobilier constitué, d’une maison située à Cagnes sur Mer, sur des parcelles cadastrées n°211 et n°392.

Exposant avoir découvert que les parcelles concernées ne couvrent pas la totalité de la cour, ils agissent à l’encontre de l’agent immobilier en responsabilité civile, invoquant un manquement à son devoir d’information à l’occasion de la visite, où celle-ci leur a été présentée comme partie intégrante de la propriété, sans restriction.

La cour est mentionnée dans le descriptif du bien figurant sur le mandat donné à l’agence par les époux C. sans restriction quant à sa propriété.

Les acquéreurs ont agi à l’encontre de l’agent immobilier en responsabilité civile, invoquant un manquement à son devoir d’information à l’occasion de la visite, où elle leur a été présentée comme partie intégrante de la propriété, sans restriction. Manque à son devoir de conseil et d’information, l’agent immobilier qui ne précise pas aux acheteurs que la cour de la maison acquise est en réalité partagée avec une autre parcelle. Si le plan cadastral produit aux débats permet de constater que la cour litigieuse comporte les parcelles 392 et 391, cette dernière n’étant pas mentionnée dans le mandat, ni dans l’acte de vente, la mention de la référence des parcelles, leur superficie dans l’acte de vente et la présence d’un traducteur ne suffisent pas à exonérer l’agent immobilier de son devoir d’information préalable. La prudence et la diligence des acquéreurs ne saurait être qualifiée d’anormale, alors que l’expert mandaté par leur banque mentionne lui-même l’existence de la cour dans son intégralité.

L’agent immobilier a donc commis une faute délictuelle.

Quant au notaire, on ne peut exiger qu’il se rende sur les lieux pour constater la situation du bien.

L’agent immobilier devra réparer la perte de chance des acquéreurs d’avoir pu contracter dans des conditions plus avantageuses. En l’espèce, la privation d’une surface réelle de la cour de 24m², correspondant, à une surface pondérée de 12m², aurait pu permettre une négociation du prix, avec une chance moyenne de l’obtenir, compte tenu des rabais déjà accordés. La somme de 20.000 EUR est donc accordée aux acquéreurs.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 29 juin 2021, RG n° 18/17963

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